一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、上海市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求六、南京西路板块1.供求分析2.租金情况分析3、客源情况分析3.1高档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求3.2中档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析1.层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7.其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前言随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。二、宏观市场综述综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6％。（见图一）图11997-2004年上海GDP和GDP增长变化情况资料来源：上海统计局平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目。1998—2003年上海FDI及增长率变化数据来源：上海统计局外资涌入：外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。2004年吸收外资合同金额116.91亿美元,比上年增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元。大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨迹运行。分析外资的涌入和上海产业结构的调整也对上海的房地产市场提出了新的需求。以写字楼为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。2004年上海办公楼的占用率为86.6%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占42.94%，外资和港澳台企业占54.95%，个体占1.11%。外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。三、供求分析1、甲级写字楼供应量1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。2002年底至2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计2005年至2007年底，上海甲级办公楼的供应面积总计将达2...
