中信星光名庭价格策略报告VIP免费

中信星光名庭价格策略报告世联地产中信星光名庭项目组2002年10月02日1目录第一章市场形势及销售策略第二章实收均价的确定第三章项目内部调差第四章实收均价试算区段分析第五章付款方式与平均折扣第六章推售方案补充：第七章近期系列活动安排附件2第一章市场形势及销售策略——价格策略确定的前提一、市场形势（一）星光卡情况至2002年9月29日，项目累计销售星光卡738张，预计在10月底选房时可以达到800张左右。按照10%左右的成交率，成交在80套左右。目前星光卡客户的意向集中在二房和小三房，累计发卡738张：需求（245）的有19位，占总量3%,（187）的有59位，占总量8%,（140-150）的有129位，占总量17%,需求三房（110-120）的有326位，占总量44%,需求二房（73-76）的有205位,占总量28%。客户意向集中在C、B、A三栋，意向户型最多的为C3(113.23M2)、C1(76.95M2)、B1(118.89M2)。E、F栋房号共246套，但意向客户只有169位，远未达到我方的期望值，因此E、F栋推出时应持谨慎态度。A、B、C栋意向客户的数量已超过其自身的套数，A、B、C栋是实现项目价值的突破点。中信星光名庭客户意向单位A栋A1(324.08M2)—0A2(324.08M2)—0A3(72.68M2)—49位A5(147.06M2)——6位A6(147.03M2)——5位A7(72.68M2)——30位A8(245.09M2)——8位A9(245.07M2)——10位A10(780.20M2)——1位意向客户合计109位3B栋B1(118.89M2)——102位B2(148.24M2)——0B3(186.43M2)——37位意向客户合计139位C栋C1(76.95M2)——110位C2(77.06M2)——0C3(113.23M2)——111位C4(110.53M2)——25位意向客户合计246位D栋D1(116.30M2)——28位D2(117.54M2)—0D3(146.52M2)——0意向客户合计28位E栋E1(187.64M2)——1位E2(76.73M2)——12位E3(76.73M2)——0E5(141.38M2)——17位意向客户合计30位F1栋F1(147.55M2)——42位F2(114.54M2)——32位F3(150.41M2)——0意向客户合计74位F2栋4F5(144.60M2)——41位F6(147.43M2)——9位F7(187.83M2)——15位意向客户合计65位注：统计时间2002年9月24日意向客户691位（二）竞争态势主要参考楼盘对比表比较项目嘉宝田花园沁芳名苑星河·国际天健世纪花园黄埔雅苑三期城中雅苑雅颂居定位都市名门望族罗湖·城市公园里的山水名宅CBD国际生活领域中心·生活·家中心区优势住宅CBD生态型高档住宅21世纪文化森林周边景观洪湖公园罗湖商圈城市景观城市公园翠竹公园等购物公园莲花山、市民中心等莲花山、GOLF等GOLF莲花山、市民广场自有配套会所，室内外泳池，小型高尔夫练习场会所童子军训练营、黑白鞋会所、波特曼广场、国际共享街区会所、小学、2个篮球场、1个网球场、1个羽毛球场私立幼儿园、小学、中学、会所、网球场、游泳池丰富空间的地面园林、会所会所，内容尚未完全确定容积率4.914.144.52.82.82.82.8规模约2000套高层650套（在售344套）297套920套770套800套947套536套入伙日期2003.122003.7.282003.12.312004年2003.9.720042004.12销售时间2001.11高层2002.92002.8.182002.10.262002.9.152002.5.120032002.11-12价表折实均价8000（高层）9200（目前）8614（高层）9100834010000（自称）促销措施开盘额外2%优惠，送全屋空调（价值6000元）开盘额外2%优惠开盘额外4%优惠，秋交会3%优惠分批推出各栋房号，2、3栋送装修、其余送车位、未出售未出售5秋交会送香港三日游并有额外的2个点折扣开盘折后均价7800（高层）850082698500（*）（*）销售状况高层目前销售约50套销售约40%，110套左右尚未正式发售开盘全部推出，目前共售出270套左右，其中小高层单位约占1/3，高层单位占2/370%，多次少量推出未正式发售，曾落定100套左右未发售主要优势分析1、前段时间集体8折，价格具有相对优势。2、园林规划较好3、交通方便1、坐落在公园中，环境景观均好2、交通方便3、户型集中且合理1、概念领先2、部分内部配套较好4、内部展示相对部分楼盘较好5、高台领地6、户户朝南1、周边配套成熟2、莲花山景观优势明显3、交通方便4、人气值高5、容积率低1、教育配套优秀2、社区成熟度高，人气旺3、小区规模大4、交通方便5、容积率低6、外销品牌1、园林规划较好2、容积率低3、西侧GOLF景观4、昭示性相对...