浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力20090225VIP免费

浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，届于房屋建设工程的，完成开发投资总额的白分之二十五以上，届于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”如果仅根据以上相关法律规定本身的表述，未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同应当认定无效。然而，如果该项目转让合同主体资格合法，出自双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容未违反法律规定，而仅仅因为未取得《国有土地使用权证》认定无效，则明显对该项目转让合同的受让方不利。《城市房地产管理法》的立法目的和鼓励交易的合同法立法目的，如果将该种合同认定无效，不利于维护民法诚实信用原则及保护市场交易安全的实现。房地产项目转让合同关键在于转让人是否是该土地的合法使用权人。从理论上讲，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的合法证明文件，但仅是法律意义上的证明文件。相对于不动产使用权证来说，不动产登记簿拥有更优越的公信力，尽管我国目前的实践中，一般主体很难了解不动产登记簿的内容。土地使用权证是政府主管机关向权利人签发的权利证书文件，它的基础依然是政府主管部门留存的不动产登记簿，土地使用权记载的事项亦应根据不动产登记簿加以调整。因此，相对于不动产登记簿来说，土地使用权证自应具有依附性。一旦国土资源局与转让人签订了《国有土地使用权出让合同》,国土资源局即应将该地块权届变动情况记载于不动产登记簿，以避免实践中出现混乱。但即使国土资源局如果因为工作程序等原因（如拆迁），尚未制作完成该地块的土地使用权证书，或者未向房地产项目转让人正式签发国有土地使用证，也不能否定转让人是该宗土地的合法使用权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权届证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权届证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，尽管转人未取得《国有土地使用证》，但实质上已经成为了房地产项目的合法所有人，已经具备了进入市场依法转让的条件，应当认定这种情况下，项目转让合同依然有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项如满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。不得转让的房地产项目根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权届有争议的；（六）未依法登记领取权届证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。上述的部分法律规定，目前都成为了房地产项目转让的障碍，在目前金融危机和房地产市场缺乏活力的时期...