出租房甲醛超标，承租人是否有权解除合同作者：天津泽惠律师事务所【案例】张某将自己所有的房屋出租给夏某使用，双方签订《房屋租赁合同》，合同签订后，系某即搬入租赁房屋居住，但自搬入后夏某总能觉得房屋内有甲醛的味道，且感到身体不适，为此怀疑租赁房屋甲醛超标，为此找了检测机构对租赁房屋进行检测。经检测，原来是客厅壁橱甲醛严重超标。为此，夏某找到张某要求解除合同并退还租金。张某不予认可，对此，双方发生争议。【法律分析】其一【合同解除权】合同解除权，即合同当事人依照合同约定或法律规定所享有的解除合同的权利，合同解除权的行使直接导致合同权利义务归于消灭的法律后果。其二【合同解除的方式】合同的解除分为三种：约定解除、法定解除与协商解除。约定解除，是指当事人可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时，可行使单方解除合同。本案中，双方对于甲醛超标，承租人有权解除合同，并未作出约定，故本案不适用约定解除。协商解除，协商解除是当事人双方经过协商，达成一致意见，即可解除合同，这是合同自由原则的体现。我国《合同法》与《民法典》中均规定“当事人协商一致，可以解除合同。”但本案中，双方对于合同的解除问发生了争议，故亦无法适用协商解除。法定解除，即单方解除权，是指法律明确规定，符合某种法定条件下，一方有权通知另一方解除合同。本案中，如果双方对于房屋甲醛超标，承租人有权解除合同未作出约定，且双方对于解除合同未达成一致，故承租人欲解除合同，只能源于法定解除。其三【法定解除的依据】《合同法》规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”即在房屋对于承租人的安全或健康产生影响的情况下，赋予承租人法定的合同解除权。本案中，张某租赁给夏某的房屋，经检测部门检测甲醛严重超标。甲醛超标，对于居住使用人的身体健康和安全必定会产生一定的不良影响。因此，符合承租人法定解除的情形，承租人夏某有权解除《租赁合同》。其四【合同解除权的行使】当事人一方行使解除合同的权利，必然引起合同权利义务关系的终止，为了使对方在第一时间知晓合同解除，故《合同法》及《民法典》均规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。故，夏某在主张解除《租赁合同》时，可通过直接向张某发送《解除通知》的方式进行，该通知到达张某，即可发生解除效力。如果张某对解除合同有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构请求确认解除行为的效力。另外，夏某也可直接向法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》。在这里需要提醒广大承租人，如果承租房屋确实存在甲醛等有害气体超标的情形无论是采取何种方式行使合同解除权，一定要要在行使权利前先行保存好相关证据材料后，再行依据合同约定或法律规定行使。【法律依据】《合同法》第233条：“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”《民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”【作者声明】本文系天津泽惠律师事务所原创文章，欢迎转载。转载请注明来源于“房产纠纷天津律师服务网”
