合同的解除与“买卖不破租赁”原则VIP免费

Word文档合同的解除与“买卖不破租赁”原则原告：李某被告：张某第三人：某市仪表厂(一)案情仪表厂子聘请被告为其总工程师，被告在上任前提出需要解决住房问题，仪表厂遂于当年3月购买了位于该市海新村20号的205室房(三室一厅)，租给被告使用，双方订立了租赁合同，合同中规定租期为三年，并规定“假如乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即仪表厂)，则解除租赁合同”。一年以后，仪表厂发觉被告力量有限，不能设法使仪表厂扭亏为盈，遂提出不再聘请被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。仪表厂多次要被告交房，遭被告拒绝，后仪表厂将该房卖给其本厂职工李某，李某因急需住房，也多次要被告腾房，被告不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求被告腾退房屋。(二)对本案的不同观点关于被告是否应当交房问题，存在着两种不同观点。第一种观点认为：聘用合同规定假如被告不再受聘于仪表厂，则应解除租赁关系，因此被告离开了仪表厂，依据合同规定应当1Word文档交回房屋。其次种观点认为：依据合同规定，只有在被告不愿接受聘任时才应解除租赁合同，而被告并未主动提出不接受聘任，因此不应交房。至于李某虽已买到了该房屋，也无权要求被告腾房。(三)的观点我认为本案中被告是否应当腾房，关键在于确定是否应当解除被告与仪表厂之间的租赁合同。假如租赁合同应当解除，那么被告连续租用房屋，其不腾房明显是无法律依据的。依据我国《合同法》第93条、第94条的规定，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始毁灭或向将来毁灭的一种行为。合同解除方式可分为法定解除和商定解除，商定解除有可以分为协议解除和商定解除权的解除方式。本案涉及的是事先商定解除权的方式。依据《合同法》第93条第规定，当事人可以商定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所谓事先商定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使合同解除权，而使合同关系毁灭的方式。这是传统大陆法系的一种合同解除方法。其特点是要求当事人商定肯定状况下由一方或双方享有解除权。解除权可以在订立合同时商定，也可以在订立合同后另行商定。因此，解除权的商定是一种合同，但是它与解除合同的协议不同。首先，商定解除属于事前的商定，它规定在某种条件成就时，一方享有2Word文档解除权;而协商解除的协议乃是事后商定，它是当事人双方依据已经发生的状况，通过协商作出的打算。其次，商定解除权的合同是设定解除权，其本身并不导致合同的解除，只有当事人实际行使解除权方可导致合同的解除。而解除合同的协议，由于其内容并非是设定解除权的问题，而是确定合同的解除，所以，一旦达成协议，即可导致合同解除。商定解除的内容以及行使方式应由当事人自行打算，但是必需符合民事法律行为的生效要件，否则商定解除权的条款无效。此外，依据《民法通则》第62条，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。而民事法律行为中所附的条件可以分为延缓条件和解除条件。解除条件就是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务应当在所附条件成就时失去法律效力的条件。从这个角度，该租赁合同也具有成就条件后解除其效力的法律效果。从本案来看，被告与仪表厂在租赁合同中明确规定，假如被告“不愿受聘”于仪表厂，则解除租赁合同。该解除条件是合法的，但是否已经成就?我认为该商定条件并没有成就，由于合同规定只有在被告“不愿受聘”时，才可以认为条件成就，但事实上，被告是情愿连续受聘的，而只是原告认为被告力量有限，打算不再聘用被告，而被告考虑到合同并没有明确规定聘用期等缘由，才接受了解聘的事实。所以，从本案来看，被告“不愿受聘”的事实不存在，条件并没有成就，仪表厂无权行使解除合同的权利。3Word文档在合同不能解除而租期尚未届满的状况下，被告当然有权连续租用房屋。仪表厂是否有权将被告承租的房屋转让给他人?从法律上看，仪表厂作为出租人在将房屋出租给他人以后，并没有丢失对租赁财产的全部权，作为全部人他仍旧享有对出租财产的处分...