建立中国物业管理学学科刍议一、中国物业管理学的概念物业管理学是一门系统地研究物业管匾理过程的普遍规律、基本原理和一般方法的科学,是物业管理理论的最终成果。物业管理理论则是从物业管理实务中概括出来的物业管理知识的系统的结论。而物业管理实务就是物业管理的实际工作,包括物业管理的实际工作内容、工作程序、工作监方法和工作要求。是关于物业管理工作的程序和实践技能知识的总和,它强调的是如何具体地做好物业管理的每一项具体工作。中国物业管理从1981年3月在深圳诞生始,就注定了它的中国特色。无论是物业管理的实际工作,还是物业管理的经验总结,都与我国的政治、经济、文化息息相关。中国物业管理的实务与理论都深深植根于中国这块土壤。中国物业管理学是系统地研究中国物业管理过程的普遍规律、基本原理和一般方法的一门学科。20年来,物业管理在我国已经逐步形匾成一个崭新的行业。物业管理实践的深入和实务的发展,为物业管理理论研究提供了现实可能性,也使其具有十分重要的现实意义。作为一门新学科,毋庸置疑,中国物业管理学的产生是社会经济发展的客观反映,是市场经济与行业实践发展的客观要求。物业管理学科的产生是随着我国房地产的商品化、房地产业的复苏与房地产市场的发展而逐步产生的。结合我国国情和管理现状,研究房地产开发建设、房地产流通、房地产消费以及在房地产消费过程中管理与服务活动的规律与特点,特别是研究物业管理学科范围所涉及的一系列问题,使实践中大量丰富的感性知识,上升为理性知识,已经成为物业管理行业广大实务工作者和理论工作者的历史使命。因此要研究物业管理学就必须研究房地产商品在进入消费过程后的管理与服务活动的性质和特点,这也是中国物业管理学的性质和特点。这些性质和特点主要表现在以下几个方面:(一)综合性物业管理学涉及管理学、房地产经济学飞房地产营销学、房地产投资学、房地产金融学及建筑学、政治经济学、军事学、心理学、公共关系学、法学、财政与税收学、信息科学、电脑应用等诸多学科,是一门综合性很强的学科。(二)服务性物业管理是房地产生产、流通、消费的一个重要组成部分和有机延伸,是物业经济寿命中经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的重要保障,体现了自身的服务功能,也就是说,物业管理是一种服务型的管理。从管理角度来说,它是对物业统一的全面的管理,而这种统一的全面的管理要通过全方位的综合服务来体现,要寓管理于服务之中。管理也是服务,服务也是管理,管理是物业管理的本分,服务是物业管理的灵魂。这是由物业管理的性质所决定的。因此,物业管理学是一门服务性很强的学科。(三)技术性物业管理包括房屋规划设计、投资预算、监理、接管验收、房屋维护与修缮、设备维修、电话通讯、安全保卫、清洁卫生、绿化建设、环境美化、财务管理、房地产评估、微机技术等许多内容,由此决定了物业管理学具有自身特色的学科技术性。(四)法规性物业管理需要法规来调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则,既是我国物业管理法律源的最重要组成部分,也是我国物业管理法立法的根本依据和指导思想。目前,我国还没有一套完整、系统、超前、实用的物业管理法的法律规范体系,这与我国物业管理理论发展的不成熟和政府的重视不够有较为直接的关系。因此只有尽快建立中国特色的物业管理学,指导实践与物业管理法立法,才能使我国物业管理走向法制化的道路。(五)文化性物业管理人员及其服务对象都是具有一定的文化背景、文化心理的人,其管理与服务活动的过程和效果必然受到诸多文化困素的影响与制约。因此,物业管理学又具有文化性。物业管理学所具有的以上特点不是彼此孤立、各不相干的,而是相互联系,并贯穿于整个学科体系之中的统一整体。二、为什么要建立中国物业管理学(一)物业管理在我国城市建设中的地位与作用物业管理已成为我国城市房地产在开发、建设、分配和销售后期走向房屋规范化管理的一支生力军。随着城市建设的迅速发展,特别是住宅小区建设的成片开发和文化、娱乐、观光旅游等设施的完善,现代物业管理已是转换城市房屋管理机制和城市...
