南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告VIP专享VIP免费

南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告【撰写日期：2009年8月02日】审核：批准：项目：明秀西路地块项目土地分析报告时间：2009-8-02保密级别：AAA级使用权限：客户专用，地产金牌软实力！第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页第一部分：地块详细资料一、地块位置地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。本地块第3页共13页第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共13页二、建设项目规划设计条件注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地不在出让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。三、地块资料图A地块东南面西北面西南面东北面编号土地位置宗地号实际用地面积土地用途出让年限规划指标要求起始价（单位：人民币）竞买保证金（单位：人民币）平方米亩容积率建筑密度绿地率GC2009-54明秀西路0202582020258382392.28123.588城镇住宅、批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年＞4.5且≤6.0＞25%且≤28%＞30%且≤35%236万元/亩2000万元第4页共13页第3页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共13页B地块西面东面地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。第5页共13页第4页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共13页第二部分：地块投资分析一、地块综合因素分析评分项目分数位置明秀西路8面积（单位：亩）123.5888交通状况有多辆公车经过，宜达城市各个区域，交通便捷成熟8容积率＞4.5且≤6.07第6页共13页第5页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共13页平整度平整8居住氛围周边为建材市场以及分部零散的居民楼，但是在该片区已经涌现了不少人气教旺的楼盘7景观度位临邕江，高层可以看到一线江景10周边环境周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂5居住配套地块要求配套学校，周边有南城百货大型超市6升值潜力该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多的建材市场，有一定升值潜力6地段价值东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可以方便地到达江南区。但与大学路板块其它片区相比地段价值相比有待提高。5商业价值周围为建材市场，人流密集，商业较旺6周边人口密集度周边居住人口较多6评判总分90注：各项指数总分为10分小结：从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。二、地块2010年入市的销售均价预测本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。1、09年大学路板块均价第7页共13页第6页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共13页根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价：明秀西路项目评判总分9009年7月大学路板块均价5210元/㎡大学路板块均价月增长率0.5%注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。2、目前可售价格预测目前地块所属区域板块均价×地块分析得分/100=目前可售价格5210元/㎡×90/100≈4690元/㎡3、2010年6月份入市可售价格预测目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价时间月份月增长比价格(元/㎡)200970.50%469080.50%471390.50%4737100.50%4761110.50%4785120.50%48082010年10.00%480820.00%480830.00%480840.00%480850.00%480860.00%480870.00%480880.00%480890.00%4808100.00%4808第8页共13...