我国城市住宅区业主自治立法研究①周玉忠引言一、文献综述日本、德国、美国、法国，包括我国香港、台湾地区，尽管在立法上存在不少区别，但不可否认，它们已经通过建筑物区分所有权的立法及司法落实了业主自治，积累了丰富经验。《美国统一区分所有权法》②及联合国欧洲经济委员会《转型国家建筑物区分所有权指南》③是境外立法的典型代表。20世纪90年代以来，我国业主自治发端。《物业管理条例》作为第一个明确规定业主自治的行政法规，自其实施至今虽已近七年，但业主自治严重缺失的局面依然没有根本改变。《物权法》虽确立了“业主的建筑物区分所有权”制度，为业主自治奠定基石，但原则性强操作性差。全国各地立法不一且越权严重。这些已成为制约业主自治发展的一个重要因素。在业主自治逐渐成为社会关注焦点的同时，国内与之相关的论著逐渐增多。早在1995年，《现代建筑物区分所有权研究》一书就系统地介绍了区分所有权的发展史和境外立法概况，并于2007年更名为《建筑物区分所有权研究》修订出版④。《美国物业产权制度与物业管理》⑤让我们对美国的物业管理制度有了一定了解。《物业管理》⑥从不同角度对业主自治进行了精彩的阐述。《物权法》颁布后，王利明教授在《业主权利与业主自治》⑦一文中指出“应当充分尊重业主自治，如果没有业主自治，我们就无法落实业主权利,就无法管理业主的共有财产。”所有这些论著和境内外立法，为业主自治立法研究提供了重要参考。二、本文研究思路①本文为中山大学2010年同等学历硕士论文。②UniformCondominiumAct(1980),来自美国宾夕法尼亚大学法学院网站，http://www.law.upenn.edu/bll/archives/ulc/fnact99/1980s/uca80.htm，访问时间：2010年2月25日。1980年7月26至8月1日，在夏威夷州考艾岛，美国统一州法委员会第89次全国性年会起草了“UniformCondominiumAct(1980)”，供全美各州核准、修改、制定时使用。本文以下附注简写为“UniformCondominiumAct(1980)”及条文。③GuidelinesonCondominiumOwnershipofHousingforCountriesintransition,该指南由联合国欧洲经济委员会编写，供中东欧转型国家使用，来自联合国欧洲经济委员会网站，本文以下附注简写为《指南》及页码。http://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/condominiums/condominiums.pdf，访问日期：2010年2月25日，④陈华彬著：《建筑区分所有权研究》，法律出版社2007年版第2页、第517页。⑤周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版。⑥陈枫、王克菲：《物业管理》，北京大学出版社2007年版。⑦王利明：《业主权利与业主自治》，网页：http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=35682，中国民商法律网，访问日期：2010年2月25日。境内外的立法和实践告诉我们，物业管理的本质在于业主自治。但是，目前整个社会的业主自治观念尚十分薄弱，对业主自治的各种误解也不少见，如有的人认为倡导业主自治有些敏感，有的认为业主自治是业委会自治，还有的认为业主自治是业主自管，更有人认为业主自治不可行。为此，笔者首先对业主自治的基本理论进行了梳理，论证了业主自治的必然性、正当性、重要性，廓清了的业主自治的理论边界，为分析现有立法不足及提出立法建议奠定了理论基础。其次，在对境外内立法进了比较研究的条件下，特别注重结合我国业主自治实践，运用理论联系实际的研究方法，分析指出现行立法的指导思想存在严重偏差，制度设计存在诸多不足，并对其错误思想根源进行了批判。第三既继承我国实践经验及立法成就，又吸收境外立法优点，以保障业主自治为出发点完善业主自治具体制度设计，并提出尽快制定一部专门的业主自治法。第一章业主自治界说一、业主自治的概念（一）业主自治的内涵现行“物业”一词，源于香港，现已成为社会公众对于房屋、土地等不动产的通称,在民间场合，“物业”有时还指物业公司。《物业管理条例》（本文以下简称《条例》）中的“物业”是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”①。《物权法》代之以“建筑物及其附属设施”称谓②。“业主”在《现代汉语词典》的定义为“产业或企业的所有者”③。房地产领域内的...
