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第一章经营与房地产经营房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。C研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。D研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。研究内容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。财务职能的核心是资金的运用和管理。任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重计划管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝按目标功能分类：1.市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标按目标层次分类：1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。房地产开发与房地产经营的关系：1.房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。房地产经营特点:1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3....