2008年深圳市房地产市场走势与税收管理建议宫强王晓坤房地产行业在我国经济金融活动中处于突出地位，通过政策手段引导房地产市场持续稳定发展、避免其大起大落已成为各方共识。然而根据深圳市地税部门数据1，2007年深圳市房地产业税收收入达到104.45亿元，同比增长32.94%；2008年上半年房地产业税收收入完成57.76亿元，同比下降1.32%，与同期地税部门税收总体46.34%增长率形成巨大反差，2007年的快速增长势头被扭转。为了进一步分析房地产市场走势、研判房地产税收形势，我们进行了专项调研，提出相关政策建议。一、深圳市房地产市场走势分析（一）一手房上升趋势扭转，关外略显活跃2000年以来，深圳市一手房均价一直处于持续上升趋势。2000年－2004年之间，房价增长幅度不超过15%；2005年下半年开始，深圳市房价出现快速上涨，且增速逐年递增。至20071年末，三年的年平均房价增幅分别为17.23%、31.11%、44.85%。如图1所示。图12000年至今深圳市一手住宅年成交均价数据来源：深圳市国土资源管理局。2007年11月以来，随着宏观调控政策的深入，深圳市房价停止持续扬升的势头，开始回落，至今依然在“寻底”过程之中。如图2所示，2007年2月之前，深圳市一手房成交价量增长变化相对平稳，在此之后伴随当月成交均价的波动，均有成交量的反向变化。从2007年7月起，深圳市房地产市场进入明显调整期，首先是在一手房成交均价继续快速上扬同时，成交量急速萎缩，2007年10月一手房成交均价达17350元/平方米，成交量仅为15.36万平方米，不足当年1月成交量的20%；之后成交均价也开始波动向下调整，2008年4月，一手房成交均价降至11963元/平方米，与2007年10月成交均价最高（17350元/平方米）比较下跌31%。图22006年－2008年4月深圳市单月一手房成交情况数据来源：深圳市国土资源局。受深圳市设置特区二线关的历史原因影响，深圳市房地产市场存在明显的关内、关外二元结构模式，另外因关内土地供应有限，自2005年以来，随关内有效供给占比逐渐减少，关内、外的价格差距继续扩大。如图3所示，深圳市关内、外一手住宅成交价、量差扩大趋势明显。图3深圳市关内、外一手住宅单月成交情况注：国土资源局数据限制，关内、外单月成交价、量详细数据仅能追溯至2006年8月。截止2008年4月，关外一手住宅销售量为27.49万平方米，关内的销售量为5.88万平方米，关外、内的成交量比为4.67；关内一手住宅销售均价为18999元/平方米，关外销售均价为10458元/平方米，关内、外成交均价比为1.82。其中关内一手房均价较历史最高峰（2007年12月为26900元/平方米）下跌幅度为29.4%，关外一手房均价较历史最高峰（2007年10月为15436元/平方米）下跌幅度为32.2%。（二）二手房平稳下调，关内成交较多由于近几年一手房价持续快速上涨，并且一手房供应逐渐减少，二手房成交量情况日趋活跃，价量呈同向增长趋势：2004年以来，二手房成交量每年保持25%左右的增长速度，2007年全年二手房交易量为931.06万平方米，与一手房成交量比达1.86。2007年8月开始，二手房开始出现量价齐跌走势，说明房地产三级市场反应更为敏锐，具有领先二级市场的指标意义。图4深圳市2007年－2008年4月期间二手房单月成交情况注：数据来源于世联行数据平台。深圳国土局公布的二手房成交数据仅有成交总量数据，无单月及累计成交均价数据。对比关内、外二手房量价走势发现，二手房成交量的关内关外结构与一手房完全相反：关内成交量占近六成，并有继续扩大趋势。2007年关内、外成交量分别为498.94万平方米和367.07万平方米，量比为1.35，2008年前四个月关内、外成交量分别为78.71万平方米和37.61万平方米，量比扩大为2.09。近16个月以来，关内、关外二手房成交均价变动趋势与综合成交均价保持一致，在2007年7月达到历史高点后（分别为16108元/平方米和9916元/平方米），逐渐平稳下调，至2008年4月，关内、关外二手房成交均价分别为14554元/平方米和8462元/平方米，较最高点分别下跌9.6%和14.7%。从这里也可以看出，至少二手房市场的价格跌幅仍相对有限，并非0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0007010702070307040705070607070708070907100711071...
