第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共46页第一部分项目分析一、项目概况1.项目地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。2.技术经济指标总用地面积：122016.5㎡建设用地面积：113792.6㎡总占地面积：27537.8㎡第2页共46页第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共46页总建筑面积：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容积率：2.02绿地率：36.28％二、SWOT分析1.优势分析（Strength）——板块素质较高。项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西”的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。——自然环境较好。项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。——优质产品设计。第3页共46页第2页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共46页在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新焦点。2.劣势分析（Weakness）——地理位置稍偏。项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。——配套比较缺乏。项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质。——相邻项目影响。由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则，对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响。第4页共46页第3页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共46页——噪音尾气及工业污染。项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁。——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划设计难度较大。3.机会分析（Opportunity）——市场需求旺盛。济南作为省城，近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设，另外省城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高，他们对单位分的福利房已不能满足居住的需求，必将产生旺盛购买需求和二次置业的中高档精品社区需求，对本案的定位构成有力支持。——板块高贵且珍稀。由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置，必将吸引大批的第5页共46页第4页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共46页客户群。——教育资源的潜力有待挖掘项目周边有丰富的教育资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规划建设的山东大学分校区等，若能与名校合作在本项目中设立附小或附中，使这里的教育设施一举达到济南最前列，在这里居住的每一个孩子从小到大都得到最好的教育，以使市区内的中青年家庭仅仅为了孩子的教育就踊跃前来购买，成为本案的最大优势所在，在市场竞争中处于领先地位。4.威胁分析（Threaten）——政策环境影响。由于房价的高涨不下，已引起国家有关方面的关注，温家宝总理在《政府工作报告》也提出要把抑制房价过快上涨作为今年政府的工作内容之一。近期国家有关部门连续出台房地产政策第6页共46页第5页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共46页抑制房价，一些政府部门也采取了相应的措施，如各商业银行提高房贷利率等，因此在项目的开发期内，不能避免项目的运作受到政策的负面影响。——片区竞争较大。虽然地处济南“南贵”珍稀板块，但与同期相邻的鲁能...
