第1页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共46页第一部分项目分析一、项目概况1.项目地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧,南临二环南路,西临武警学院,东临规划路(舜德路),西北靠龟山,东北临兴济河,临近二环路的地块标高在140米,东邻规划路的标高在122-134米,临近龟山的标高在124.5米,项目占地约180亩,规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块,地理位置珍稀优越,但距市区稍远,且周边配套尚未齐全,对项目品质有一定影响。2.技术经济指标总用地面积:122016.5㎡建设用地面积:113792.6㎡总占地面积:27537.8㎡第2页共46页第1页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共46页总建筑面积:238108.0㎡其中:地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度:24.2%容积率:2.02绿地率:36.28%二、SWOT分析1.优势分析(Strength)——板块素质较高。项目隶属济南南部板块,秉承济南人“住南不住北,住东不住西”的传统居住习惯,该项目属于“南贵”高档住宅区。——自然环境较好。项目地处济南市南部板块,是济南市空气质量最好的地区之一,且项目依山傍水,山峦连绵起伏,外部环境条件较好。——优质产品设计。第3页共46页第2页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共46页在高度竞争的房地产市场中,产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段,BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房、4.8米挑高及三错层空间等全新概念,绝对引起市场关注的新焦点。2.劣势分析(Weakness)——地理位置稍偏。项目地处济南市南部二环南路北侧,距市区稍显偏远。——配套比较缺乏。项目周边尚在规划建设中,配套有待完善,整体城市化形象还未形成,尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通,目前只能从南侧二环南路进出项目,这势必影响项目的品质。——相邻项目影响。由于项目东南角被太平洋项目分割出一块,造成地块的不规则,对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响。第4页共46页第3页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共46页——噪音尾气及工业污染。项目北侧靠近发电厂,该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响,而项目位于主干道二环南路北侧,交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁。——地块内地形复杂,地势地洼;南北高差较大,且南高北底;规划设计难度较大。3.机会分析(Opportunity)——市场需求旺盛。济南作为省城,近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设,另外省城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高,他们对单位分的福利房已不能满足居住的需求,必将产生旺盛购买需求和二次置业的中高档精品社区需求,对本案的定位构成有力支持。——板块高贵且珍稀。由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置,必将吸引大批的第5页共46页第4页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页共46页客户群。——教育资源的潜力有待挖掘项目周边有丰富的教育资源有待挖掘,附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规划建设的山东大学分校区等,若能与名校合作在本项目中设立附小或附中,使这里的教育设施一举达到济南最前列,在这里居住的每一个孩子从小到大都得到最好的教育,以使市区内的中青年家庭仅仅为了孩子的教育就踊跃前来购买,成为本案的最大优势所在,在市场竞争中处于领先地位。4.威胁分析(Threaten)——政策环境影响。由于房价的高涨不下,已引起国家有关方面的关注,温家宝总理在《政府工作报告》也提出要把抑制房价过快上涨作为今年政府的工作内容之一。近期国家有关部门连续出台房地产政策第6页共46页第5页共46页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页共46页抑制房价,一些政府部门也采取了相应的措施,如各商业银行提高房贷利率等,因此在项目的开发期内,不能避免项目的运作受到政策的负面影响。——片区竞争较大。虽然地处济南“南贵”珍稀板块,但与同期相邻的鲁能...