论房地产市场之主体权利与义务分析研究 工商管理专业VIP免费

论房地产市场之主体权利与义务房地产供给主体即指房地产交易中的房地产让渡方，向房地产市场提供交易对象的供给者。按提供的交易对象的差异供给主体又分为两类：（1）房地产所有者。这类市场主体，一般来说向市场提供的交易对象是所有权，在某些特定情况下，也向市场提供经营使用权、租赁权、抵押权等。在土地国有制或集体所有制条件下，国家或集体经济组织作为土地所有者成为土地市场供给主体，在土地私有制条件下，土地私有者成为供给主体。（2）房地产经营使用者。这类市场主体向市场提供的交易对象是土地的使用权。在某些特定情况下，这类市场主体向房地产市场也提供土地使用权的租赁权、抵押权等。2、房地产的需求主体房地产交易中的受让方，即指通过交易所得房地产所有权、使用权（及其租赁权、抵押权等）的受让者。需求主体按其需求房地产的目的的不同，分为两类：（1）房地产使用者。包括各类企业、事业单位和个人。他们从交易中取得房地产所有权、使用权或其租赁权等，是为了满足生产经营或个人生活的需要，使用者是房地产市场的最主要需求主体。（2）房地产经营者。包括各类房地产开发经营和个人。经营者在房地产交易中获得房地产所有权和经营使用权，不是为自身使用，而是为了投资开发、经营、出租出卖后从中获利。3、房地产经营主体在房地产市场上直接从事房地产商品化经营的经济组织。如各类房地产开发企业。经营主体开展活动的全过程，包括相互联系、互为条件的二个环节：一是从市场上获得房地产作为经营活动的基本条件；二是将开发、建设好的房地产提供给市场出售或出租，以获得相应的收益。从经营活动的全过程来看，虽然经营主体也是需求主体和供给主体，但由于他们的业务活动主要在经营方面，他们并不是房地产的最终使用者和最初供给者。因而他们有别于单纯的供给主体和需求主体。为强调其特殊的经营职能，有必要将其作为房地产市场的独立主体。其中最为基础的就是土地关系,一切权利与义务都是围绕土地所有权而建立的.一、土地权利关系内容特征I、土地所有权方面首先，所有权形式单一。我国土地只能公有，所有者主体只能是国家或集体而没有私人土地所有者。改革开放后，我国允生产资料私人所有，但土地这种生产资料还不允许私人所有。其次，土地所有投不能交易。我国土地所有权不能转让、租赁、抵押.不但国有土地所有权不能交易，就是集体土地所有权也不能交易。国家与集体之间不能以土地有权相交易，集体与集体、集体与个人也不能土地所有权作交易。再次集体所有土地的所有权不完整。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。但我国集体土地所有者，无论是乡(镇)、村委会，还是其他集体经济组织都不能自行处分其斩拥有土地，不能出让其土地所有权，更不能便土妊灭失。集体土地的使用投也要受到国冢土地管理权的严格限制，包括土地的出让、抵押分配再分配等，都必须受国家工地管瑾的法律和政策的约束。2、土地使用投方面(1)国有土地使用权。国有土地便用投实施的方式，是划拨与出让周肘并存。对行政事业莹位、基础设施、国家扶持项目等用地，可用划拨方式取得土地使用投，而其他建设项目用地必须通过出让方式取得。划拨方式取得的土地使用权原则上不能进入市场交易，即单纯的土地划拨使用权不能转让、徂赁、抵押不具备完整的物权特征。但另方面，土地划拨使用投又具有某种所有权的特征。使用权与所有权的区别应是:使用权的有偿性和有期限性为特征。如果是录久性的无偿使用，就使这种使用投在事实上与所有权很相近。目前，我国土地划拨使用权是没有期限的，也基本是无偿的，企业单位交纳的土地使用税，还不能理解为土地使用的报酬。以出让方式取得的土地使用权，具有完整的物权特征，可以交易，即可以转让、租赁、抵押，也就是被法律赋予这种权利以商品的性质。它的取得是有偿的必须交纳出让金．对它的享有是有期限的，是4O—70年不等。土地使用权出让中，出让者与受让者是一种平等、自愿的关系，也是互利、有偿的经济关系，但另方面，出让者与受让者也有不平等的方面：出让者是政府，拥有对土地使用进行管理的职能和权利，它与受让方又是管理与被管理的关系。...