前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿，其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此，公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上，经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合，得出这篇策划报告，以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分：第一部分是市场调研的总结，反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势；第二部分是项目开发定位及投资分析报告，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目的市场定位；第三部分是一期开发具体定位建议，前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题，本章讨论“如何进行别墅开发”，就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二○○二年十二月目录第一部分宏观篇一、常州概况1、城市简介2、区位、交通二、经济发展状况1、经济发展2、常州的开放经济3、常州的工业、私营经济三、城市总体规划1、城市结构2、发展战略及目标3、城市主要分区四、市政工程建设及拆迁改造1、公共设施2、交通3、拆迁改造五、相关政策第二部分市场篇一、市场供给分析1、市场供应量2、市场需求分析3、2001年常州房地产交易情况分布图4、供求特征二、房产总体市场分析1、人均居住水平2、市场区域分布3、产品总述4、价格总述5、去划总述6、客源分析7、市场总结与预判三、公寓市场分析1、产品分析2、面积分析3、单价分析4、总价分析5、去化分析四、别墅市场分析1、市场供应2、产品分析3、价格分析4、去化分析5、客源分析五、潜在竞争及走势1、市场待开发地块2、常州奥体花园项目分析3、五星乡地块分析4、市场未来走势第三部分项目开发定位及投资分析报告一、项目立地分析1、项目概况2、项目SWOT分析二、项目开发定位思路三、方案A——纯多层社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析5、潜在市场竞争分析6、方案经济效益评价7、小结四、方案B——纯别墅社区开发方案评价1、总体定位2、市场可行性分析3、运作周期估计4、项目后续运作及品牌打造分析5、潜在市场竞争分析5、方案经济效益评价五、方案C——多层＋别墅组合社区开发方案评价六、项目一期开发定位第四部分一期开发具体定位建议一、社区总体定位二、产品建议三、价格建议四、客源定位五、附加值建议六、营销时机建议第五部分结束语附1：主要别墅个案详表附2：推荐户型附3：项目调研工作进度控制表附4：青龙生活区项目工作组成员第一部分宏观篇一、常州概况1、城市简介常州简称龙城，是苏南地区经济、政治、文化中心之一。地理位置重要，连接上海、南京两大中心城市而居于正中，与苏州、无锡齐名，组成著名的“苏锡常”城市带。常州有2500多年的文字记载，历来是郡府所在地，有“三吴重镇”、“八邑名都”之称，是历史文化名城。2001年9月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积4375平方公里，其中市区面积达1864平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市，常州构筑沿海第一集团大城市的雄心凸显。现有人口380万，其中市区人口208万（包含2002年成立的武进区、新北区城镇人口），原市区（老城区）人口约100万，常住人口约85万人，暂住人口约15万人。2、区位、交通常州地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长江三角洲沿海经济开发区。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸，民航常州港有通达国内20多个大中城市的航线。二、经济发展状况1、经济发展常州是著名的工业城市，以纺织、机械、电子作为支柱产业，江苏新科电子集团、长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起，已吸引包括世界500强在内的多家企业入驻。常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中国城市综合实力50强和城市投资环境40优。下辖的武进、溧...
