第1页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共45页目录壹、市场部分一、上海商铺市场分析二、松江商铺市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商铺现状与发展前景分析贰、项目分析一、项目情况二、SWOT分析叁、项目定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、项目定位四、产品改进建议五、价格定位第2页共45页第1页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共45页壹、市场部分一、上海商铺市场分析1、市场运行概况商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。商业进入实物消费与服务消费并重的阶段丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。第3页共45页第2页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共45页2、价量分析价格方面，06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117元/平方米，上涨了13％，今年以来，上海商业价格平均以每季度2％的涨幅环比上升。从价格走势上我们可以看到，2005年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中06年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为05年来最高点，达11445元/平方米。从供求方面看，2006年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%；成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约为2：1，呈供大于求态势，存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对于06年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现的较为稳定，4月份接近32万平方米的成交列06年各月之首。全市商铺供需比963402000004000006000008000001000000120000005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度02000400060008000100001200014000需求面积供应面积均价第4页共45页第3页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共45页3、全市商铺成交情况分析2006年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6％与21.5％。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中140-200平方米的商铺成交最多，占到总...
