某地产的管理――专业化、制度和人VIP免费

第1页共5页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共5页万科为什么能在异地复制成功万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产29.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家。万科可以说是中国房地产行业知名度最高的公司。在众多房地产公司都实行区域集中化的策略下（上海的绿地、北京的华远、深圳的金地等，目前这些房地产公司的利润95%以上来自本地），万科却奉行了一套异地作战的战略。实行异地作战战略以来，万科并不是在它进入的每一个城市都可以占到市场份额第一，但其利润总额始终保持领先并且利润的一半来自外地。此外，善于营销攻势的万科一直是媒体关注的焦点，万科楼盘总是当地的热销楼盘。万科的董事长王石更是万科的精神领袖，也是中国的房地产界最具明星效应的人物。本次案例我们将分析万科的经营战略，以及被王石誉为“万科的三大法宝”的“专业化、制度和人”。一、万科成功的异地复制万科的经营情况见下页（见图1、图2、图3、图4）。二、万科的异地经营历史和专业化历史1984年，33岁的王石从广州某机关下海闯荡深圳组建了万科公司。万科的第一桶金是靠“什么赚钱干什么”捞到的。王石拉起人马，把饲料从内地运到深圳，再把日本的录像机销往中国的内地……公司的业务不断做多。在1991年底，万科的业务包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷机加工、电气工程及其他等13大类。当时，对于万科的发展方向，王石提出了一个日本的具有信息、交易、投资、融资、制造等多种功能的“综合商社”的模式。在此期间，万科于1988年11月18日参加政府公开拍卖土地，高价投标2000万元，这是万科开始进入房地产行业的开始。在那次投标中，万科为土地使用权付出了每平方米650元的价格，而当时深圳成品房的售价也不过是每平方米1050元。面对这块“烫手的山芋”，万科制定了“高来高走”的策略，也就是“高地价来高房价走”的意思。万科后来以2640元/m2的价格售出了这批成品房，其中客户有80%的深圳个人，10%的香港居民和10%的外地居民。第一阶段：进入市场，全面扩张1992年前后，王石开始向全国进军，大幅扩张自己的经营范围。1991年6月万科第一次增资扩股以及1993年4月发行B股，筹集到资金好几个亿，手里有了钱，同时作为上市公司的万科也面对着股民要求业绩的压力。在1992年前后大约两年的时间里，王石奔走在全国各地，跑遍了大半个中国，一是推广股份制，二是找地。当时，万科成立了个股份制改造小组，到处动员人家改制上市。万科当时有两点考虑：一是作为深市“老五家”之一，万科认为股份制必须成全国之势，才能成事；二是只要你愿意搞，万科就免费提供方案，当然也第2页共5页第1页共5页38.7329.1215.63-5051015202530354045919293949596979899200044964-104403-100000-80000-60000-40000-20000020000400006000080000919293949596979899200034263674-992526362637238104981016719943012322914202091871214966147451733715180922629-5000050001000015000200002500030000350009192939495969798992000平均净利万科净利图4：万科地产历年利润构成图深圳95%其它5%地产本部地产本部地产本部深圳深圳万科地产万科地产万科地产东北本部东北本部东北本部天津天津天津银都系统51%银都系统银都系统51%51%北京100%北京100%上海40%上海40%武汉100%武汉100%北海40%北海40%成都50%成都50%青岛青岛石家庄石家庄成都成都天津万科100%天津万科100%天津万兴38%天津万兴38%沈阳沈阳大连63%大连63%鞍山30%鞍山30%图图55：：19931993年股东结构百花齐放年股东结构百花齐放万科100%万科100%海神30%海神30%沈阳房屋开发公司63%沈阳房屋开发公司63%沈阳万众10%沈阳万众10%深圳100%深圳100%万科地产万科地产万科地产北京100%北京100%上海100%上海100%北海40%北海40%成都100%成都100%天津100%天津100%沈阳100%沈阳100%20012001年年待调整待调整待调整南京100%南京100%武汉100%武汉100%图6编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共5...