天安鸿基花园推广总体操作广州中地行房产代理有限公司二○○一年11月目录一、我们所面临的市场问题1．营销时间的紧迫性由于工程进度的滞后，天安鸿基花园2001年度的正式公开发售将在12月内进行。由于项目在12月前未有任何的正式推广措施，加上天安鸿基花园属郊外项目，因此其日常销售迟迟未能进入正常状态，客源储备和市场铺垫除南海广场内部认购期外也基本处于停顿状态。从12月10日到元旦只有不到3个星期的的正常销售挡期，天安鸿基花园怎样在这紧迫的推广时间里打开市场局面，形成连续的销售回报，将是我们制定市场策略的第一出发点。2．市场竞争态势纵观整个房地产市场，在2001年里基本上没有明确的推广淡旺季之分，但总体消费没有太大增长，除华南板块少数项目外，大多项目只能用“叫座不叫好”来形容其推广效果。而我们从南海、佛山近期推广成绩较好的项目中可以发现，此类项目基本上为大型小区项目，由于经过一段时间的开发，小区基本成型，环境优美，销售环境可谓准备的非常充分。加上华南板块热销项目的提示，可以看出时下推广成功的项目除具备优良的产品品质和高投入的推广成本外，消费者对项目规模和环境展示的逐步重视是以上项目热销的主因。但从天安鸿基花园自身来说，将面临竞争对手以下的挑战：多数项目在年底处于清货促销期，优惠手段和幅度都有所增加，这对项目弥足珍贵的促销期会造成很大干扰；由于今年僧多粥少，各项目为达到销售目标，相信年底市场的促销温度不降反升；前面已提到，竞争对手大多具有完备的社区展示和生活氛围，这对于仍属半成品阶段的天安鸿基花园来说，远景对比的模糊性会造成最直接的消费心理障碍。3．消费心态从年度销费心态来说，年底不属于豪宅的黄金消费档期，虽然近年有所改观，且出现过碧桂花城逆市而上的案例，但无可否认佛山、南海的消费心态日趋成熟，且善于比较，因此年底推豪宅新盘需做好充足准备。二、取胜市场的关键因素对于处于“非常时期”的天安鸿基花园来说，市场策略的重新整合固然重要，但策略实施的基础及出发点却决定了销售的最终效果。策略的基础——工程能否对推广形成有效的配合制定策略的出发点——在最大限度考虑整体性的前提下，抽出重点，追求短时间内的最大市场效应。1．工程时间的控制就目前的市场状况和时间而言，天安鸿基花园重复推广的空间非常有限，经过南海广场和11月10日的推广后，我们对市场反映和客户心理也把握的较为充分，因此，项目后续发售行为应更讲求时效性和成功率，而工程能否为销售展示提供最大的硬件支持是成功的首要前提：内部认购期与公开发售期间隔时间过长，使已储备客源对项目的热情及关注度大为降低，而对项目原有的期望心理却存在更大的补偿要求；项目发售已无退路可言，销售硬件的充分展示为提高发售成功率提供了非常重要的基础；本次发售必须将现场展示、广告、促销技巧视同一战斗整体，可谓缺一不可，否则只会导致形成客户资源流失和市场信心萎缩的恶性循环。鉴于以上原因，在紧接而来的正式发售中我们对工程配合提出以下要求：1．1完成时间：12月15日前1．2工程配合入口、道路小区临鸿基大道主出入口完工；小区主道路从入口到公寓组团部分完工；沿湖道路从入口到环湖别墅D1-2位置部分完工；会所、广场会所1、2、3、4区完工，广场全面开放；沿湖区域会所沿湖基本及装饰性硬件全面完工；沿湖别墅区拆除棚架，外立面完工，并与其外围生活小环境形成整体景观堤岸与湖面之间的接口处理必须完成，并进行局部景观设置。别墅C型样板房完工，并与其花园成品（车架、木围栏、花园植物及小品等）一同交付使用；沿湖别墅与湖面的接口景观完成配套泳池、网球场完工并开放；绿化除半山A区、琅骏山庄、凤雅湖滨和公寓组团外，其余部分包括环湖区的绿化景观（包括小品）必须全部完成2．讲求时效性的市场策略由于天安鸿基花园仍未在市场上展开全面而整体性的形象及产品推广——南海广场和11月10日的推广只能理解为对市场的小范围试探和针对项目发售调整的局部行为。因此，项目在12月份将面临在极短时间内建立起市场形象并让消费者认可产品内涵的艰巨任务。在市场...
