大沽路综合体项目可行性分析报告第一章总论一、项目名称大沽路综合体项目二、建设内容大沽路综合体项目选址于河西区大沽南路与卫津河交汇处，地块占地面积约38000平方米。建筑形式为二组高层塔楼建筑综合体。其中面向大沽南路一侧的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物。建筑综合体总建筑面积约155000平方米，其中地下建筑面积约15000平方米，地上建筑面积约150000平方米。大沽路综合体项目地下建筑面积15000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积155000平方米，按照未来的经营业态划分为3个功能分区：写字楼、高级服务式公寓、商住楼和底层商铺。面积分配及位置见下表：序号功能名称建筑面积（平方米）塔楼位置备注1写字楼40000西北角塔楼,建筑控高99米,坐落于大沽南路与卫津河交叉路口1-26层2商住楼60000西北侧两栋贴建建筑，建筑控高99米,紧邻大沽南路1-20层3高级服务式公寓30000东南角塔楼,建筑控高99米,正面朝卫津河方向1-25层4底层商铺10000裙房中的一、二、三、四层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）建筑控高99米,1-4层5地下建筑1500-1层6合计155000三、项目背景1994年3月，天津市提出实施"三五八十"的发展思路。到2002年，天津走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年天津投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能。这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。"三五八十"四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----天津需要有一个更大的变化！在这样一个背景下，2002年10月，中共天津市委常委扩大会宣布了“综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市的治本之策。在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中河西小白楼地区规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于小白楼CBD的核心地带，并且位于天津市金融商业繁华区----大沽南路旁。项目建成后，将成为天津市的又一标志性建筑物。四、可行性研究报告工作主要范围项目建设的必要性项目市场前景分析项目选址的可行性投资估算及经济可行性项目实施进度五、项目的主要指标序号内容单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米380002总建筑面积平方米1550002.1地上建筑面积平方米1400002.2地下建筑面积平方米150003容积率4.54总户数1070底层商业部分除外4.1写字楼1804.2商住楼3604.3高级服务式公寓5306机动车车位个10008非机动车车位个800二经济指标1投资总额万元800002项目建设期年3三公用工程指标1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天1410第二章项目的建设意义一、天津大沽路综合体项目的建设，符合天津市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤海河是天津的母亲河，是天津独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都...
