第十六章城市房地产管理法律制度VIP免费

第1页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共25页第十六章城市房地产管理法律制度教学目标与要求通过本章的学习，让学生了解城市房地产管理和城市房地产管理法，房地产开发的概念和管理原则，房地产开发企业的设立与资质，管理房地产开发的土地使用权出让与划拨，掌握城市房地产交易管理的相关知识，以及违反城市房地产管理法的法律责任。学时：1/2学时教学重点、难点本章的重点是城市房地产交易管理；难点是房地产权属登记管理。第一节城市房地产管理法概述一、城市房地产（一）房地产的含义与特征房地产没有严格的法律定义。一般认为，房地产是指房产和地产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故可以合称为房地产。房地产是不动产，具有不动产的法律特征：一是不可移动性，即位置上不可移动，或者一旦移动即丧失或严重破坏其价值而使其财产权失去实际意义；二是特定性，即房地产标的是特定物，表现在房地产标的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建材、类型、朝向、新旧、生态及邻里环境等方面的不可复制性，从而使其具有财产权标的上的不可代替性。(二)房地产业意义上的房地产房地产业是从事房地产开发经营的产业。其中，专门从事房地产开发经营的主体是房地产企业，专门从事房地产经营中间辅助业务的主体属于房地产中介机构，其他主体如国家机关、金融机构、消费者、房地产投机者等，都从不同角度参与该产业的运行。由上述主体参与的一定范围的房地产经济关系的总和就是房地产市场。比如，交易关系的总和构成房地产买卖市场，中介关系的总和构成房地产中介市场，地产出让关系的总和构成地产出让市场(通常称地产一级市场)。这些市场涉及国有土地形成、使用权出让、出租、抵押以及城市房地产的转让、抵押、租赁等交易行为。房地产业在世界范围内都是一个重要的第2页共25页第1页共25页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共25页成熟的产业。联合国于1986年修订公布的《全部经济活动产业分类国际标准》把经济活动分为10类，房地产业属于其中第8类。在我国，1985年国家统计局《关于建立第三产业统计的报告》开始将房地产业列入我国第三产业。国务院2004年《全国经济普查条例》将房地产业列为全国18个产业中的第10类产业。房地产业意义上的房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中的房地产。这在目前仅限于已经依法取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产，以及经过公有住房改革依法取得产权的房地产等。农村集体所有土地未经依法征收转变为国有土地，其所有权和使用权均暂不能作为产业经营的房地产；农村村民住房、宅基地等暂不能作为产业经营的房地产。作为产业经营对象的房地产与一般意义上房地产的区别，在于它具有产业经营性，即依法可以作为产业生产经营行为的标的。其财产权利的基本性质或者效力位阶与其他一般房地产没有什么不同。但由于房地产业中的房地产具有产业经营性，因此，在一定的社会发展阶段需要将其纳入反映产业政策和公共政策的房地产管理法的适用范围。比如，作为产业经营“地产”的土地要分类管理；农村集体所有的土地特别是耕地非经法定程序不能作为产业经营的地产；房屋受住宅政策的影响，须分用途进行定性和分类管理等等。一方面，房地产业中的房地产在法律上是可以通过国家房地产管理而作出定性的；另一方面，它的范围又是动态发展的，其范围随房地产产业和市场的发展而发展，不可能一成不变。(三)我国城市房地产的含义我们认为，城市房地产的含义应当从房地产的产业管理的角度来理解。凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产，包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下称《城市房地产管理法》)第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土...