经营城市讲义第一课、认知经营城市经营城市是市场经济深入发展的产物，也是中国城市化快速发展的必然课题。在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能也随之改变，从建设城市到管理城市，再到经营城市，如何才能让土地最大限度地增值？让城市更好地发展，更富有竞争力？城市是现代社会发展的中心。当今世界最活跃的生产力总是集中于城市，然后再逐渐向乡村转移，所以，城市的发展对于整个经济和社会的发展起着龙头作用。有人预言，２０年后，中国将有一半人生活在城市。当前，“中国进入城市经营时代”成为吸引市长、开发商和老百姓共同关注的焦点话题。１月８日，来自全国各地的房地产业界精英汇聚北京，借《中国房地产报》创刊十周年暨“中国房地产卓越贡献１００人”高层峰会，围绕“土地与城市”这一主题，就“中国进入城市经营时代”和“超越传统开发模式”等内容进行了深入的探讨。“经营城市时代”的来临近一个时期，经营土地、经营城市的话题不绝于耳，这个话题从何而来？“可能是从天上掉下来，不是从娘胎里带来的”，本性幽默、善喜调侃的万通集团主席冯仑忍不住又要“滑稽”几句。“这主要是去年建设部、国土资源部等部门对土地问题有一些敏感的发现，一些地方出现‘圈地热’等问题，加上用地手续不规范，造成了房价、成本的提高，所以从去年７月１日开始实行土地招标拍卖，引起了全国开发商对土地问题的高度重视。”“政府之所以对土地更重视，是因为政府的资产和功能发生了变化。过去政府权力较大，主要在立项、审批、投资、就业、保障、贷款、上市、司法等方面。现在企业逐渐改革，卖得差不多了，资产变成了土地，卖地收入变成财政收入非常大的部分，于是政府特别关注，特别需要用土地收入来经营城市，地方政府财政更多地依赖土地。”“还有一个从民间角度看，王石去年在地产十年论坛上有一个很好的演讲，其中最重要的一点就是土地有泡沫，圈地有泡沫，高层领导对此也做出批示，建设部也专门组织过调研，于是这个话题就成为今天的重要议题。”著名经济战略专家王志纲先生认为，“经营城市”是市场经济不断深入的结果，也是中国城市化进程快速发展的必然课题。政府的职能从建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是政府运营城市的必然选择。第一个阶段是建设城市。改革初期，我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市的发展。第二个阶段是管理城市，就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等等，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法，这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是城市运营的高级阶段，即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候的市长考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度的增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动周边城市和地区的发展呢？“经营城市”的诞生和内涵我们常说的“经营城市”一词是如何诞生的呢？中房集团总裁孟晓苏道出了其中奥秘：应该说经营城市这个概念，最早是薄熙来向社会推开的，我也是提出‘经营城市’的参与人之一。在2000年7月份，杨慎会长在大连主持房地产会议，邀请我们过去谈一谈。薄熙来对房地产业充分肯定，他认为中房集团在全国各地开发很有成就，我跟他讲大连在这方面成就卓著，在这方面我们两个老同学干的事有相似之处，我们都是在开发城市的地产。薄熙来被称为当时大连最大的“地主”，我跟他讲，你不仅在管理城市，而且是在经营城市，经营这个城市的土地，土地就是你们大连最大的资产。薄熙来当市长９年来，大连城市土地增值５倍，农村土地增值10倍，大连有50万人下岗，大部分在城市建设和新的领域就业了。由于资金，劳动，包括大连市政府、人民以及薄熙来这些人的智力投入造成了土地增值，薄熙来说，...
