第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共20页虹口华严路项目推广方案第2页共20页第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共20页目录壹、项目优劣势初评貳、项目客户分析參、项目产品建议肆、项目推广思路第3页共20页第2页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共20页壹项目优劣势初评本案位于虹口华严路122号，属于凉城板块。项目总建筑面积9929平方米，其中商铺面积（三层）850平方米。楼盘体量不大，房型设计也相对整齐，其中两房两厅33套面积在90—112平方米，三房两厅33套面积在120—150平方米。以下是从项目的市场、地段、配套、人文、交通、产品等出发分析本案的SWOT。一、优势1、市场情况：从宏观市场看，虹口房产一直供不应求（2002年供求比例1:1.13），市场环境一直良好。对于凉城这个区域，因为与市中心及北外滩虹口区域相比价格相对较低，楼盘去化情况一直走好。2、竞争情况：从全市范围的中档房产市场来看，持币待购的中档客户大量存在；而由于政府控制和土地有限，本区域一直供不应求，大多数楼盘都已售罄或者销售告一段落，目前低价市场供应空白明显；3、社会环境：凉城属于虹口，虹口市民特有“虹口情结”，周边的宝山、闸备、杨浦、黄埔等区对凉城也没有抗性；现在的旧区改造和加上已有十多年历史的凉城老住宅区，二次置业的潜在需求巨大。4、配套设施：华严路、汶水路区域为老居住区，成熟的住宅氛围拥有配套齐全的第4页共20页第3页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共20页生活配套设施，非常适合于居家生活。5、交通状况：区域内道路无论纵横，通勤动线都很明显，出行方便，交通便捷。6、产品规划：本案的户型控制非常合理、总案量较小，都使本案的推广变得较为轻松。二、劣势1、市政建设：从地理位置上轨道距离本案较远，受益不多，而且未来轨道沿线房产可能造成本案的升值受阻。2、消费群体：旧区改造虽产生了大量客源，但过半购买力差，无法形成本案购买的主力群体。3、环境状况：旧城区内的环境、配套比较破旧，并不符合本案楼盘形象，对新盘销售反而造成一定的抗性。4、区域住宅：区内多数楼盘为老楼盘，缺少统一规划，且规模不大，品质一般，会给区域定位带来不利影响。5、区块联动效力差：旧区改造面积大，改造持续时间长，北部工厂动迁时间未定，对产品的销售将产生抗性。6、产品规划：产品规模较小，相对应没有规模社区的集中绿化和景观布置，对销售推广有一定的影响。三、机会第5页共20页第4页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共20页1、市场需求：有市场需求就是我们的机会。从大市场上看，35—45万总价的楼盘去化速度一般很快，市场供不应求，潜在市场空间很大。2、房型特点：房型上做适当控制与目前市场上流行的大房型做错位竞争，避免同质化竞争，有利于本案推广。3、二次置业：凉城住宅区域已经成立十多年，区域内二次置业的潜在需求很大，而且这批客源在总价合适的情况下更愿意选择在本区域内。如何做好区域客源的引导也是本案的重点之一。四、威胁1、政府方面：因为房价快速成长，政府对房地产市场有所调整、控制，尤其在税收、信贷方面做部分调整，增加客户购买成本。2、竞争压力：一方面，本案周边有供应，将对本案形成竞争，另一方面上海交通的便利造成区域内的分流，尤其是中低档客户。五、针对威胁的解释1、政府调控：因为上海楼市整体供求并未失衡，更多的表现在结构性上的调整，第6页共20页第5页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共20页因此国家出台的政策更多的是要控制高端物业，包括别墅市场的土地供应等，而对中低档楼盘，因为其需求面依然很广，待购客户还是很多，因此这些威胁对本案造成的不利影响相对较弱。2、错位竞争：根我司了解，在万安路、华严路就将有一个10多万方的楼盘出现，销售时间可能在本案之前或相近。其实上，如果可以正确利用价格落差，掌握好销售节奏，反而能够利...
