第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共7页通岛太湖提案<企划篇>一、产品定位（一）、产品功能定位：太湖东山风景区·度假自住型·独特建筑风格花园洋房与联排别墅1.复合型物业居住功能/休闲度假功能/生态旅游功能的合一。2.健康生态物业以健康生活主张及东山大生态自然环境、社区内景观资源、休闲生活配套为依托。3.休闲渡假物业建议选择地中海风格、苏式园林风格等稀有高端住宅风格为主，打造不一样的度假产品。4.升级版物业针对一部分首次选择度假类产品的客户，他们需要借用此种产品体现自身的价值，因此本案需营造超前的建筑风格、严谨的规划设计、高标准的建材体系、完美的生活环境、尊崇的物业服务，来实现他们对居住产品升级换代的需求……5.升值型物业紧邻太湖、东山，距离苏州市内又不远，通过环城高速可速达苏州各个角落，甚至上海，然而目前房价却明显偏低，随着城市化进程不断加快，未来升值空间很大，是投资、自住皆可的住宅典型！（二）、建筑风格定位：1.地中海式风格——生活的一半在太湖，一半在地中海红瓦、白墙、坡屋顶、海蓝色木格窗，不规则的手工抹墙制作工艺，在蓝天、大海、阳光、绿树、清风的陪衬下，显得格外清新、明亮，却也带着几分慵懒，这就是地中海式建筑风格。由于其个性鲜明的外观，以及出自爱琴海的独特背景，地中海风格一进入中国就获得品位精英阶层的喜爱和追捧，上海的鼎邦丽池就是地中海式别墅的代表。本案拥有真山、真水的先天环境，东山、太湖又是知名旅游风景区，这些外部条件为移植地中海风格、创立崭新的度假产品创造难得的契机，要让本案在目前同质化严重的市场形势下独树一帜、脱颖而出，带领东山板块走出新路，地中海风格应该是一条思路！2.木渎苏园系列——苏式园林风格的继承与升华通岛公司作为苏式园林的倡导者和实践者，已经成功开发了木渎苏园和阳澄·苏园两个系列产品，已经积累的经验是否能够运用到本案新的实践中，亦是第2页共7页第1页共7页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共7页一个崭新的课题。中式或苏式产品作度假自住类住宅亦有一定市场，但要跳脱出周围农民房林立的环境，体现更高的境界，需要在前期设计中融入更多的现代元素。二、产品分析:S优势：•近拥浩瀚太湖，东山风景区的辐射范围之内，旅游资源众多，人杰地灵，物产丰富，是长三角乃至全国知名的度假、养生、休闲胜地。•基地亲水而筑，天然河道形成半岛格局。•散步之间即可抵达镇中心，生活配套相对完善，无后顾之忧。•开发商前有苏园、阳澄苏园等项目开发成功经验，市场口碑良好。•区位交通优势：距离市区较近，又拥有不可复制的原生态优势，真正实现“离尘不离城”，有利于塑造度假、生活皆可的楼盘形象。W劣势：•片区目前人气不足。•东山板块整体高端住宅开发水平和档次相对落后苏州其他区域，并未吸引真正高端人士的瞩目。•所周边形象以村镇为主，现代感不足，改善尚需时日。•本案体量一般，缺乏规模优势。O机会点：•经济形势看好。苏州近年经济不断保持高位增长，为楼市提供了坚实的经济基础，区域消费力日益提高。•五年内别墅类项目开发叫停政策，使得现有别墅的珍贵性得以凸现。••苏州别墅市场依然巨大，市场接收观念比较开放。•东山地区主导产业——旅游业良性发展，对吸聚大量外来人流、推进城镇建设、完善区域功能配套有积极影响。•新开发区内大量企业进驻，在未来将提供较大的潜在实力客户群。T威胁点：•环太湖区域必然走向别墅市场开发的热点，隐性竞争时时存在。•别墅物业市场整体去化缓慢，别墅类项目由于售价高的特点，去化较慢，存在一定的市场风险。•周边区镇同类产品的放量将分流本案一部分准客源。•本案若没有突出的个性，将被潜伏对手挤掉部分市场份额。综合分析，我们认为：本案属于低密度产品，花园洋房和别墅应为主要产品。别墅属于房地产产品中的最高形态，尽管供应减少，但其品质的变革却在飞速进行，别墅的开发必须领先于区域市场的脚步，建议本案档次定位宜做高，与其它市场在售产品形成差异化，尤其是东山板块还在“培育期”的...
