2008年2月25日海口HAIKOU前言感谢贵司对我们的信任与支持。在这里，我们首先要申明的是：做为一个专业的房地产琼海市﹃万泉弘庄﹄项目规划建议书策划销售公司，对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。产品定位是项目目前的重点工作，做适合市场需求的产品是项目开展营销工作的前提和基础。随着众多房产大鳄争相把目光瞄准琼海市场，其丰富的开发和先进的管理经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对市场进行深入分析后，作出简略而理性的如下产品建议，希望能够对贵司的项目产品规划有所帮助。方案正文☆☆☆☆☆绝密文件本方案专为万泉弘庄制定，非相关人员不得传阅。第一部分：市场篇我司前期已提供较为详细的琼海房地产现状和发展趋势分析报告，在此不做赘述，只对琼海市场进行前瞻性的预测分析。一、市场简析纵观整个海南房地产市场，海南省的第三大城市——琼海具有相当大的发展空间和潜力，从以下几个方面来看：首先，空气污染指数远远低于海口市。琼海是旅游城市，同处于海南的城市，自然环境相差不远，与海口相比较，它多了一份自然。第二，博鳌会议带动琼海基础设施的建设。海口、琼海的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大。第三，琼海房地产起步阶段，后劲较足。多年来，琼海市住宅房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，2003年之前真正的商品房很少，同时，有一定规模的楼盘开发体量就更小了，即使06年后至今，琼海房地产也尚处于起步阶段，但后劲较足。任何一个城市的任何行业的起步阶段都存在一定的发展空间，在没有达到利润最大值的时候价值将有很大的上升幅度。海口的房地产市场相对于海南来说，已经比较成熟了，加上受国家宏观调控的影响，2008年上升的空间不会太大；三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，继续上升的可能性亦不大；琼海房地产市场刚刚起步，潜力不可估量。第四，据了解，从2003年起，琼海市房产销售形势一路看好，价格从每平米几百元，两三年时间里就上升到现在的2600元。2006年上半年开发总建筑面积46.2万㎡，全年报建项目达46个，建筑面积约240万平方米左右。截止至07年底，琼海在建和完成的商品房项目为29个，其中超亿元投资的就占24个。由上面的数字我们可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入是逐年增加，发展态势良好，很多投资商和发展商对琼海的前景表示乐观的态度，许多大型项目落户琼海，如，官塘天来泉一二期、兆南集团的万泉绿洲、168亩的伊比亚河畔、98亩的京博雅居等。二、产品分析所谓知己知彼，百战不殆，我司针对当前琼海几个代表性楼盘进行了调查，为项目的差异化特性做好市场基础。1、天来泉（一期已售完，二期正在规划）地址：琼海市官塘温泉旅游开发区类别：公寓价格：均价2580元/㎡总价10万左右（套）含精装，基本参数：小区用地237亩，共2748户。住宅总建筑面积130536.33㎡；别墅总建筑面积1000㎡；酒店建筑面积17333.42㎡；商业建筑面积5164.68㎡。住宅平均数6层；容积率0.999；建筑密度20.11%；绿地率：54.78%；停车位306个备注：住宅均为六楼多层建筑，带电梯，平均面积在42㎡到78㎡不等，一房一厅一厨一卫，精装修。建筑密度低，风格现代简约。主要客户群体为华北、东北、西北。还有小部分外籍人士。点评：规模化社区，位置较偏，缺少必要的生活配套。项目户型面积适合市场需求。但户型实用性不强。市场上主打温泉入户和低总价策略，对生活环境恶劣的东北、西北地区有极大的吸引力。2、阳江花苑（基本售完）地址：琼海市银海路类别：花园阳房价格：楼梯房1988元/㎡起，6楼1918元／㎡，电梯2160元／㎡起基本参数：总占地面积约35亩，总建筑面积35991㎡，建成后小区总户数为248户，小区共由8栋楼组成备注：主楼为八层半到十层半的电梯花园洋房，其余六栋为六层高的板式花园洋房。主要客户群体为岛外人士。点评：该项目已售完，不会对本案形...
