房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）一、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地有效期限至2060年9月30日。李某于2月将该房屋改为商店并经营，于6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价成果为2300元/㎡。【问题】1.张某认为该估价成果偏低，你认为应怎样解释该估价成果的合理性?2.9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价成果为2800元/㎡。张某认为该估价成果偏低，因4月拆迁的邻近商铺的赔偿单价为4000元/㎡。你认为应怎样解释该估价成果的合理性?【对的答案】1.本题考察的是房地产抵押价值内涵及评估实质。理由包括：(1)两者的时点不一样，价值不一样。(2)两者的价值类型不一样。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。(3)两者对房地产用途的界定也许存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有也许考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。参见教材P219。2.本题考察的是房屋征收赔偿内涵。理由包括：(1)两者的时点不一样，价值不一样。(2)拆迁估价成果和拆迁赔偿金额的内涵不一样。拆迁赔偿金额包括了拆迁补助费、临时安顿补助费、装修赔偿费。(3)对估价对象的界定也许不一样。参见教材P243。二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式获得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，所有用于偿还银行贷款，买受人承担全过程有关税费。【问题】1.估价机构与否有义务将估价成果告知借款企业?为何?2.拍卖保留价应由谁确定?怎样确定?3.乙企业欲竞买该办公楼，现向估价机构征询竞买价格。估价机构应提醒乙企业注意拍卖价款之外还也许发生哪些税费?【对的答案】1.本题考察的是房地产拍卖、变卖估价的有关规定。估价机构没有义务将估价成果告知借款企业(1分);估价机构应将评估成果提交法院，由法院将评估成果告知债权债务执行双方当事人(或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价成果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人)(2分)。参见教材P264。2.本题考察的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖保留价由法院确定(1分)，应以评估价格为基础确定(2分)。参见教材P264。3.本题考察的是房地产拍卖、变卖估价的特点。应注意如下费用：(1)拍卖机构佣金(1分)。(2)补缴土地使用权出让金(1分)。(3)房地产交易有关税费(1分)。(4)估价机构的评估费用(1分)。参见教材P264。某城区缺乏办公用房，两年前甲企业吞并了该城区中一种有沿街二层原则工业厂房的工厂，吞并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲企业为获得最有利的拆迁赔偿，向房地产估价机构进行专业征询。根据《都市房屋拆迁管理条例》和《都市房屋拆迁估价指导意见》，甲企业开发中心也许提出哪些评估规定?对甲企业也许提出的评估规定，房地产估价机构该怎样解答?【对的答案】本题考察的是房屋征收赔偿内涵。甲企业也许提出的规定：1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;2.对办公楼承租人损失进行评估;3.对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可做的答复：1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失赔偿。2.经拆迁当事人协调同意或者经都市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。3.对承租人的损失由甲企业与承租人协商处理。参见教材P243。二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法获得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公告了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公告名单后，前去其中一家估价机构征询，假如你作为该估价机构的一名房地产估...
