房地产估价师考试真题汇总房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地有效期限至2060年9月30日。李某于2月将该房屋改为商店并经营，于6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价成果为2300元/m2。请问1.张某认为该估价成果偏低，你认为应怎样解释该估价成果的合理性2.9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价成果为2800元/m2。张某认为该估价成果偏低，因4月拆迁的邻近商铺的赔偿单价为4000元/m2。你认为应怎样解释该估价成果的合理性（二）甲企业有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲企业提供了临街地段构造、朝向相似的3个临街首层店面的成交状况，详细如下物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/（元/m2）155001450015000成交日期9月8月10月请问1.你认为乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些估价所需的资料2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别原因修正，你认为应考虑哪5个重要原因（阐明回答若超过5个，只按前5个评分）（三）8月甲企业购置了某幢写字楼的第6～8层，5月甲企业与乙企业签订了一种期、固定租金、租金按年支付的租赁协议。现规定房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为10月15日。请问1.评估出租人权益价值时，承租人与否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁协议分析承租人会从哪些方面考虑与否毁约。2.阐明评估承租人权益价值的技术路线。二、单项选择题（共3大题，10小题，每题2分）（一）某企业有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经同意，该企业于12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地有效期限为40年，自12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。6月30日，该企业与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中对的的是（）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值原则D、作价出资价格应较评估出的价值低2.假如采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.03.假如采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，酬劳率为7.5％，则收益价格为（）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合资期限约定为，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分派，则下述描述中最精确的是（）A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发企业拟获得该宗土地。出让文献规定可以分期开发，该开发企业拟用滚动开发的模式进行房地产开发，详细计划如下开发期开发面积动工时间完毕时间开始销售时间第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，估计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，估计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发企业委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价...
