第五章房地产市场与市场分析（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。二、房地产市场的运行环境－了解房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一)影响房地产市场发展的社会经济因素影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。(二)影响房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：1．金融业的发展。2．信息、通信技术水平的提高。3．生产和工作方式的转变。4．人文环境的变化。5．自然环境的变化。6．政治制度的变迁。第二节房地产市场的供求关系－掌握的内容一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图5—1所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。1．收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。2．其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。3．对未来的预期。4．政府政策的变化。二、房地产市场的供给就像价格和需求数量之间存在相关关系一样，价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线(图5—2)。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。这也很容易理解，因为对于供给者来说，较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润。与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。1．房地产开发成本。2．政府政策的变化。3．对未来的预期。三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制...
