宁波水上公园项目市场调研报告前言受宁波房地产股份有限公司（原宁波房总）委托，XXX为水上公园做《项目市场形象定位策划报告》。根据合同有关规定，从5月8日到5月14日，王志纲工作室水上公园项目组对宁波市房地产、水上公园项目以及房地产股份有限公司进行了初步的市场调查。同时，在宁波房地产股份有限公司大力配合下，我们走访宁波规划局、房地产管理局、电视台、中介公司以及其它房地产公司，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过整理、分析和研究，形成本报告。本报告内容上分五部分：第一部分是态势分析，即宁波经济背景综述；第二部分是宁波住宅房地产市场解码；第三部分是项目的资源分析；第四部分是企业分析；第五部分是项目SWOT分析。在报告完成之际，对房地产股份有限公司的大力配合表示真挚的谢意。目录一、宁波经济背景综述1、宁波区域地位1.1宁波简介1.2宁波——浙江的双子城2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点2.1快速增长的宁波经济2.2民本经济是宁波经济主要特点3、城市发展目标和规划3.1宁波城市发展目标3.2宁波城市规划二、宁波住宅房地产市场解码1、住宅房地产市场总体特征1.1宁波房地产经过波动进入成熟高速发展期1.2住宅市场是卖方市场1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势1.4住宅消费进入个人时代1.5价格走势坚挺，涨幅全国领先1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出2、住宅产品分析2.1宁波住宅发展历程2.2产品发育程度评价2.2.1产品结构单一、市场细分不足2.2.2规划略有突破，但创新不够2.2.3小区规模越来越大2.2.4环境景观成为小区重要卖点2.2.5建筑风格同质化明显2.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细2.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势2.2.7社区配套不足，功能体现不明显2.2.8住宅产品是半成品2.2.9小区安防、智能化程度较高3、对营销和推广的认识3.1营销手段分析3.2项目定位分析3.3项目形象和品牌竞争3.4推广主题分析一、宁波经济背景综述1、宁波区域地位1.1宁波简介宁波位于东海之滨，中国大陆海岸线中段，长江三角洲东南翼，浙江宁绍平原东端。全市辖慈溪、余姚、奉化三个县级市，宁海、象山两个县，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。全市总面积9365平方公里，市区面积1033平方公里。到2001年底总人口543.35万，其中市区人口126.14万。1.2宁波——浙江的双子城沿海省份在经济发展过程中出现一个明显现象：存在“经济双核”城市。杭州、宁波就是浙江的“双核城”。作为一个历史悠久的旅游城市和全省政治、经济、文化中心，杭州经济活力虽不如宁波，但杭州对宁波某些抑制性影响是存在而且比较明显的。宁波作为上海国际大都市的一部分，由于现在上海本身发育不够充分，经济发展过程中的积聚效应十分明显，也会对周边城市的经济发展产生抑制性覆盖。2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点2.1快速增长的宁波经济“九五”期间，宁波市国内生产总值年平均速度为13%，经济总量在全国副省级城市中位次从1992年的第10位上升到目前的第6位。22年来，宁波人均GDP翻了五番，达到2600多美元，GDP翻了4番，超过千亿，财政收入超过百亿，并在1997年提前进入小康社会。第一产业、第二产业、第三产业比例从1995年的12.8：60.7：26.5调整为2000年的8.2：56：35.8。2001年，宁波经济继续维持在较高增长速度，GDP增长为12.5%。“十五”期间，经济继续保持较快增长，全市国内生产总值年均递增10%以上，预计到2005年，经济总量突破2000亿元，人均国内生产总值约3.5万元。大部分地区达到目前中等发达国家的经济发展水平。三产结构调整为5.5：53.5：41。据研究，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产保进入到高速增长期。房地产增长12%，带动GDP增长1%左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。2.2民本经济是宁波经济主要特点改革开放以来，宁波以自主创业、自我发展、自我积累、自我投资、自我约束为特征的民本经济迅速发展。民本经济同时表现为水土经济：既有技术含量高的产品生产，也有分散到千家万户的低价产品。到2000年底，全市私营企业突破了万户，全市税收33%由个私经济提供的。到1999年宁波公有制仅占整...
