深圳市商用房地产市场分析报告VIP免费

深圳市商用房地产市场分析报告二○一○年三月目录一、2009年深圳商用物业市场分析.....................................2（一）2009年深圳市商业物业市场分析.............................21、新增供应分析.................................................22、销售分析.....................................................33、各行政区商业物业租售比分析...................................6（二）2009年深圳市写字楼物业市场分析...........................91、新增供应分析.................................................92、销售分析....................................................103、主要区域写字楼市场..........................................12二、深圳市商用物业价格波动分析....................................14（一）深圳市商业物业价格波动分析...............................14（二）深圳市写字楼物业价格波动分析.............................18三、建行存量对公贷款抵押商用物业数据分析..........................22四、建行存量对公贷款抵押商用物业市场分析..........................28一、2009年深圳商用物业市场分析（一）2009年深圳市商业物业市场分析1、新增供应分析2009年，深圳商业用房累计批准预售面积42.16万平方米，同比减少30.20%，其中纯商业项目仅一个（丰盛町地下阳光街），还有一个为酒店项目，其余均为住宅和写字楼商业裙楼，比重达到97.27%。①近年商业物业批准预售面积近年，深圳商业用房新增供应量总体呈下降趋势，2005年～2007年，连续三年同比跌幅在30%以上，2008年虽然有所增长，但2009年又迅速回落。未来几年，随着特区外居住氛围的日趋浓厚，对商业配套的要求不断提高；同时，轨道交通建设的全面展开也拓宽了商业地产的发展空间，因此，预测未来几年商业物业新增供应量将会保持一定幅度的递增。近年深圳商业用房批准预售面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）②各月批准预售面积2009年深圳月均新增商业用房3.51万平方米，同比减少30.22%。上半年新增18万平方米，其中1月、2月新增供应量不足1万平方米，一方面是受入市新盘大幅减少的影响，另一方面新增项目中豪宅比重较大，配套商业面积较少；下半年新增供应有所增加，尤其是11月、12月分别为8.23万平方米、4.88万平方米。2008年1月-2009年12月深圳各月批准预售商业面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）③各区批准预售面积从新增商业物业分布来看，主要集中在龙岗和南山二区，占全市的比重分别为33.9%、32.11%；福田区则全部位于车公庙片区，三个项目分别为丰盛町地下阳光街、绿景广场裙楼和耀华创建大厦；宝安区由于商品住宅新增供应量的锐减，加上以豪宅项目为主，大多无商业裙楼，因此商业用房总体新增供应量仅45270.35平方米。2009年各区批准预售商业面积（数据来源：深圳市房地产信息网）2、销售分析①成交总量2009年1～11月，深圳成交商业用房11.73万平方米，同比减少25.38%，新增供需比为3.59，商业地产市场需求依然疲软。从近年走势看，自2005年以来，深圳商业用房销售面积逐年递减，年新增供需比在1.5以上，2008年达到3.37，商业用房存量日益增大。近年深圳商业用房销售面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）②各月成交情况2009年上半年，在宽松的信贷政策环境下，多个商业项目趁机入市，深圳商业用房成交量有一定的回升，其中1月、3月、6月成交面积达到10000平方米以上；2009年下半年，受新开盘商业项目不多及价格较高的影响，成交量逐月递减。而11月份以后，随着“限外令”的取消，商业用房投资市场需求上升，成交量有上升趋势。2009年1～11月各月深圳商业物业销售面积（㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）③主要项目成交情况2009年深圳共53个项目有成交商业物业，其中宝安区、龙岗区各有17个项目在售商业，成交面积占全年全市成交总量的60.76%，其中龙岗区成交面积达106048.69平方米，占全市成交总量的36.74%。从各项目成交量看，有14个项目成交面积在8000平方米以上，集中在1000平方米～7000平方米之间的项目...