第一章：桂林宏观经济评估桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖5个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口493万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72.16万人。1.桂林市基础环境因素1.1桂林市地理行政区域及自然概况1.1.1地理位置桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经109°36′至111°29′，北纬24°一五′至126°123′，扼处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、旅游、文化中心。1.1.2行政区域桂林市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、平乐、恭城、资源、龙胜、永福十二县，总面积达27795平方公里。1.1.3人口据桂林市2004年统计局统计报告显示2003年全市户籍常住人口493万人，其中市区人口72.16万人。随着桂林市城市化步伐的加快，桂林市市区居住人口将达将进一步扩大，为房地产发展创造良好的条件。1.1.4地质状况大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。1.2桂林基础环境分析小结桂林非常适合人们的生存和发展的选择，其具有三大优势：一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，作为全国旅游地产最有潜力的城市，旅游经济的发展将为桂林市旅游地产的进一步腾飞提供最为有利的保障。但同时我们也注意到，桂林市区面积过小，市区常住人口仅为72.16万人，产品消费能力极为有限。2.宏观经济因素2.1桂林市GDP及其增长率分析图1桂林市各年国内生产总值（GDP）及增长率数据来源：历年《桂林统计年鉴》从下图我们可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年国内生产总值分别为300.16亿元、327.5亿元、357.68亿元、397.46亿元，每年大约以9.5%的速度快速增长。初步核算，2004年桂林市生产总值（GDP）突破400亿元达到457.86亿元，比上年增长一三.1％，增速快于上年3.3个百分点，说明桂林市整体的经济发展驶入了快车道，为房地产的发展打下了良好的基础。2.2桂林市城市居民人均可支配收入及其增长率分析图2桂林市各年城市居民人均可支配收入及增长率数据来源：历年《桂林统计年鉴》城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。2.3桂林市人均消费支出及其增长率分析图3桂林市各年人均消费支出及增长率数据来源：历年《桂林统计年鉴》桂林属于中国西部城市，城市居民人均消费水平不高。到2003年，人均消费性支出仅为6326元，由于2004年人均可支配收入下降，导致城市居民的消费信心受到影响所以致使消费支出现了负增长，这样居民的消费预期进一步降低，对房地产市场产生了不良影响。根据经济学上的恩格尔系数判断，说明桂林城市发展还处于较为落后的时期。但同时我们也发现，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娱乐业消费占据他们每年消费支出的30%。据此判断，在本案项目的运营中，可以充...
