大唐·国际花都营销执行整合方案博盛天下2012年2月28日前言自我司顺利接手大唐·国际花都以来，经过两次的实地考察以及市场调查，对项目及新蔡市场有了一定的了解。目前新蔡市场项目林立，既有像御景苑、梅苑尚品、滨河首府、凤凰城这样的高档楼盘，也有像水岸国际、融景新城、祥泰现代城、航宇天下城这样的中低档楼盘，总体来说新蔡房地产市场较为杂乱，楼盘形象参差不齐，没有一个市场领军者，为本案树立标杆提供了一个契机。再看本案，大唐·国际花都自2011年12月份进场以来，截止2012年2月28日，累计登记客户194组，来访量不甚理想；项目工程现已启动，深水井正全面开挖；项目广告宣传方面，媒体投放组合仅有一块户外大牌，电视飞播以及形象单页三种，且单页仅发了3000余份，推广力度对于要作为新蔡县标杆的本案远远不够。随着我司工作的顺利展开，本项目进入了紧张的阶段性营销准备及实施工作。本阶段的重点是项目的形象公示，短期内塑造楼盘的领袖地位，提升物业品牌的市场号召力，因此必须采取“全方位”的媒体组合策略，取得短时间让全县客户关注本项目的热点效应，树立并巩固项目的鲜明形象，吸引市场的关注；同时，要主动引导目标客户的置业心理，获得目标客户群的普遍认同，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求，为3月底项目顺利认筹及后期开盘做好巩固的前期铺垫！我们在对大唐·国际花都保持信心的同时，也应该预计到2012年将会有更多的项目投放市场，所以要随时做好迎接市场挑战的准备，下面我司就项目整体的营销推广与市场做出定性定量的安排与计划，而且我司将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成大唐·国际花都的营销服务工作。一、大唐·国际花都营销目标整体目标：通过推广建立国际花都在新蔡县高品质物业形象，为销售价格和销售去化速度提供支持，也创立大唐置业的品牌效应，为大唐置业后续新区项目打下坚实的客户基础。A：销售目标：开盘实现物业销售率80%，（工程进度必须保证取得预售证条件）开盘前实现认筹目标300套；B：品牌目标：确立大唐·国际花都在新蔡市场主导地位，创立大唐置业的品牌效应。营销目标的保障基础：工程进度必须保证各时间节点的顺利推进。二、大唐·国际花都推售产品A:推售物业产品1.推售主力户型为116.73二房及㎡119.46、㎡146.06㎡三房，房源较为丰富。2、146.06㎡三房户型较为鸡肋，因超出144的界限，需交㎡4%的契税，客户抗性交大，遵循住宅的可销售原则，建议对此户型进行调整或修改。3、新蔡首家四星级产权式精装酒店公寓，引领新蔡投资新热点。B:产品核心价值提炼1、地段：雄踞城市繁华核心，引领新蔡人居生活新样板2、交通：洪河大道年内修通，交通便利，交通汽车站近在咫尺3、建筑风格：经典建筑，美学标准，新中式建筑风格，历久弥新4、产品：仅150席110—150臻品华宅，不是每个新蔡人都有份㎡5、配套：集住宅、商业、酒店、商场于一体，24小时温泉入户及全地下停车生活更加便利5、景观：800中心湖泊，㎡84米超宽楼间距，俯瞰360°湖光水色，演绎林与湖的公园人居传奇6、产权酒店：新蔡首家四星精装产权式酒店公寓，开启新蔡投资新热点。三、新蔡·国际花都营销推广周期划分A:推广分段周期图①入市筹备期②入市强推期③开盘热销期10月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月11月开盘解筹持续热销9月④清盘强销期尾盘强销注：以上营销推广周期时间安排为我司拟定推售时间，具体推售借点须依照项目工程进度配合实施。（二）2012年2月2——2012年12月营销节点说明（一）2012年2月底——2012年12月营销节点安排大唐会会员准入仪式启动认筹排号即12月正式亮相12月①.2012年2月——项目整合及广告物料准备阶段②.2012年3月——认筹排号即大唐会会员准入仪式启动③.2012年6月——解筹（选房）开盘（根据客户登记情况制定价格策略以及价格表（一户一价），优惠策略，促销策略等；④.2012年8月——持续热销⑤.2012年9月——尾盘强销注：2012年8月后计项目营销推广计划届时附上B：推广分段周期表根据项目现状和市场情况,大唐·国际花都的营销推广分为四个阶段:销售时段起止时间推广费用市场引导期2012年12月...
