第1页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共47页目录第一部分市场分析篇一未来一年对本项目重要影响因素:二中关村甲级写字楼市场前景不容乐观:三金融街是最大受益者四本案区域市场分析:五项目优势,劣势（一）优势分析:1,地理位置2,整体规划3,园林规划4,智能办公5,拥有70年产权的智能化写字楼(二)劣势分析:1,项目规模有限2,项目周边生活氛围较浓3,停车位不足.4，商业环境不完善5，项目平面结构设计不合理6，项目配套分布区域、功能不明晰六本案项目改造方案1、增建展示区2、平面结构设计改造3、完善办公商业配套4、完善大厦办公智能化、（1）供电系统:（2）空调系统（3）大厦智能化应按5A级标准设计:5、解决停车位6、确立物业管理公司第二部分产品定位篇一，客户群确定:二销售对象定位.三明光时代产品定位:四客户群分析:第三部分销售篇一项目的价格定位:第2页共47页第1页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共47页二价格策略要求:（一）,定价原则第一阶段:筹备期第二阶段:开盘期第三阶段:强销期第四阶段:续销期（二）促销策略1、市场预热阶段：2、项目入市阶段第四部分广告篇一广告主题设定二首期形象主题三广告主题语设定：四广告策略（一）户外广告（二）直投杂志（三）大众媒体(四)、整体形象包装(五)、媒体投放组合形式1，平面媒体2、直投杂志广告3、每月一期的客户通讯4,地下车库广告5,杂志类:6，网络推介：(六)、广告媒体排期计划1，销售准备期2，强销期3，续销期4、尾销五销售执行方案:六合作方式及价格方面的具体意见第3页共47页第2页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共47页第一部分市场分析篇第4页共47页第3页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共47页未来一年对本项目重要影响因素:中国于今年11月加入世界贸易组织，这对北京房地产市场产生积极的影响，但这种影响到底有多大，到底能不能产生人们所预期的效果，写字楼和公寓市场的需求会不会出现明显的增加?对于高档写字楼市场而言，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在外资银行、保险、基金等金融机构；会计师事务所、律师行等服务性行业以及电信运营商等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许独资经营本地业务，尤其是金融行业最明显，这些外资企业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是以办事处的形式出现，这些公司人员配备通常只有3到4人，工作范围也只是收集和了解中国有关政策，有的甚至更少；因而，这些外资公司对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务范围的拓展而逐渐扩大，随之产生对商业楼宇需求的增加.2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国务院对中关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见端倪。这也符合北京做为国际化大都市，创造城市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、CBD三大板块理论上各自功能定位和目标客户定位不尽相同.第5页共47页第4页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共47页中关村甲级写字楼市场前景不容乐观:尽管我们相信在加入WTO后，以中小型高新技术企业为主流的客户群将促进中关村区域写字楼进一步被吸纳。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村区域内的中关村西区、东区的开发，在未来五年，有近300万平方米的商业楼宇投放量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于中关村写字楼租金高启，令这些正在创业、资金有限的中小型企业承受不起；加之区域内交通拥挤，商务配套不完善，致使中关村现有80%的企业不在注册地办公，转为其他地区或者商住楼办公。加上市场上风传500强企业微软计划“出村东迁”，使开发商,投资商,企业,开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分...
