第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页各种增加客户实际使用面积方法研究一、相关概念1、套型建筑面积：（广州的房价计算）套型建筑面积，即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常称建筑面积。套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积2、套内建筑面积：（顺德的房价计算）套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，通常称为实用面积或套内面积。套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公摊面积：公摊面积即分摊的公用建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑的面积也叫共有建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用部分的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。4、实用率（购房户型图）实用率即得房率。实用率=套内建筑面积/套型建筑面积5、使用率使用率即套内使用面积系数使用率=套内使用面积/套型建筑面积6、容积率《民用建筑设计通则》GB50352—2005：在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页值。（容积率主要反映用地的开发强度，由城市规划确定。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积；但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计人总建筑面积，按各地区规划行政主管部门的规定办理。）广州市的要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积，其余计入。7、赠送面积所谓“赠送面积”指的是钻“面积计算规范”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“赠送”给住宅买家。“赠送面积”到底有什么意义呢？我们可以通过一个简单的例子来理解：假定某块10万平方的住宅用地，当地的规划部门批出的2.0的容积率，则该地块的建筑面积为20万平方。假设全部建成100平方一套的户型，当地房屋均价为5000元/平方，每平方开发成本为4000元/平方（其中建安成本为2000元/平方），有以下两种情况：1）如果按正常情况开发，可以开发出2000套住房，那么：其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20=40000万总开发成本：Q3=40000+40000=80000万利润：Q4=（5000-4000）*20=20000万；总销售款：Q5=5000*20=100000万购房者一套房的成本：Q6=5000*100=50万；购房者每平方单价：V=500000/100=5000元/平方2）如果采用“赠送面积”的方法，假设“赠送面积”为建筑面积的10%（20%、30%）计算，同样按2000套住房计算，那么其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20*1.1=44000万（48000万、52000万）总开发成本：Q3=40000+44000=84000万（88000万、92000万）a）当保证总利润：Q4=20000万，总销售款为:Q5=84000+20000=104000万（108000万、112000万）购房者一套房的成本：Q6=104000/2000=52万；（54万、56万）购房者每平方单价：V=520000/100=5200元/平方（5400元/平方、5600元/平方）当赠送面积为10%时，购房单价上升率为（5200-5000）/5000=4%第3页共16页第2页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共16页当赠送面积为20%时，购房单价上升率为（5400-5000）/5000=8%当赠送面积为30%时，购房单价上升率为（5600-5000）/5000=12%b）当赠送面积全额转换为建筑面积，总销售款为:Q5=5000*1.1*20=110000万（120000万、130000万）总利润Q4=110000–84000=26000万（32000万、38000万）当赠送面积为10%时，利润上升率为（26000-20000）/20000=30%当赠送面积为20%时，利润上升率为（32000-20000）/20000=6...
