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第1页共16页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共16页各种增加客户实际使用面积方法研究一、相关概念1、套型建筑面积:(广州的房价计算)套型建筑面积,即商品房的建筑面积,也叫分户建筑面积,通常称建筑面积。套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积2、套内建筑面积:(顺德的房价计算)套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,通常称为实用面积或套内面积。套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公摊面积:公摊面积即分摊的公用建筑面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑的面积也叫共有建筑面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用部分的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。4、实用率(购房户型图)实用率即得房率。实用率=套内建筑面积/套型建筑面积5、使用率使用率即套内使用面积系数使用率=套内使用面积/套型建筑面积6、容积率《民用建筑设计通则》GB50352—2005:在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比第2页共16页第1页共16页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共16页值。(容积率主要反映用地的开发强度,由城市规划确定。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和,“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积;但国内有个别城市,根据当地具体情况,是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计人总建筑面积,按各地区规划行政主管部门的规定办理。)广州市的要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积,其余计入。7、赠送面积所谓“赠送面积”指的是钻“面积计算规范”的空子,将可以不计入建筑面积的套内平面面积,“赠送”给住宅买家。“赠送面积”到底有什么意义呢?我们可以通过一个简单的例子来理解:假定某块10万平方的住宅用地,当地的规划部门批出的2.0的容积率,则该地块的建筑面积为20万平方。假设全部建成100平方一套的户型,当地房屋均价为5000元/平方,每平方开发成本为4000元/平方(其中建安成本为2000元/平方),有以下两种情况:1)如果按正常情况开发,可以开发出2000套住房,那么:其它开发成本:Q1=2000*20=40000万建安成本:Q2=2000*20=40000万总开发成本:Q3=40000+40000=80000万利润:Q4=(5000-4000)*20=20000万;总销售款:Q5=5000*20=100000万购房者一套房的成本:Q6=5000*100=50万;购房者每平方单价:V=500000/100=5000元/平方2)如果采用“赠送面积”的方法,假设“赠送面积”为建筑面积的10%(20%、30%)计算,同样按2000套住房计算,那么其它开发成本:Q1=2000*20=40000万建安成本:Q2=2000*20*1.1=44000万(48000万、52000万)总开发成本:Q3=40000+44000=84000万(88000万、92000万)a)当保证总利润:Q4=20000万,总销售款为:Q5=84000+20000=104000万(108000万、112000万)购房者一套房的成本:Q6=104000/2000=52万;(54万、56万)购房者每平方单价:V=520000/100=5200元/平方(5400元/平方、5600元/平方)当赠送面积为10%时,购房单价上升率为(5200-5000)/5000=4%第3页共16页第2页共16页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共16页当赠送面积为20%时,购房单价上升率为(5400-5000)/5000=8%当赠送面积为30%时,购房单价上升率为(5600-5000)/5000=12%b)当赠送面积全额转换为建筑面积,总销售款为:Q5=5000*1.1*20=110000万(120000万、130000万)总利润Q4=110000–84000=26000万(32000万、38000万)当赠送面积为10%时,利润上升率为(26000-20000)/20000=30%当赠送面积为20%时,利润上升率为(32000-20000)/20000=6...

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