第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共13页财富大厦营销策划提案背景:随着经济的持续发展,雁城的都市味道越来越浓,漫步在CBD的大道上,星级宾馆、超大型超市、银行、人流不时闯进视野，但是总感觉缺少了那么一点。对，猛然惊醒，缺少的是具有档次的、纯净的办公空间。高度决定视界，纯度决定档次。CBD的繁华，决定一个城市吸引力；而写字楼的档次，决定了CBD有没有凝聚力。勇者无敌，鸿运数码、中央名城开创了办公物业的先河，测探了市场需求，但却不敢再走出一步。发展来源于创新，我们选择了做市场上第一个吃螃蟹的人，首度提出了纯办公空间。机会与风险并存，我们坚信，我们将成为雁城地产市场中的领舞者，因为我们敢于创新，敢于突破．．．．．．第2页共13页第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页市场分析：衡阳市２００５年三产业值分布（单位：万元）通过我们的调查，以及参考统计部门的数据，我们发现衡阳是一个以娱乐性消费为主的城市。第２产业不发达，人员流动性大。金融业不发达，国际性著名公司鲜见，都市化程度低。对办公空间需求比较小。同时由于衡阳很多地段的商业裙楼都无法出租，租金价格比较低，吸引了大部分小公司选择在商铺中办公。２００６年衡阳市写字楼空置率高达到7．53％，第3页共13页第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共13页而全年竣工面积为2.7242万平米，包括不可销售面积1.85万平方米．２００６年仅为市场消费掉０．０９６４万平方米．销售率１１．０２％．办公楼市场消费率不高，容量有限．纯写字楼开发风险比较大．同时通过调查发现商务公寓市场容量比较大，接受度比较高（如鸿运数码广场热销，消费者投资名城热情度高）因此我公司建议把写字楼改为商务公寓，进入市场，提升物业价值．实现开发商的利润．同时我公司也有能力把商务公寓的单价比写字楼单价高出２００元／Ｍ２．营销目标：宏观:促进房地产行业的良性竞争,持续稳定发展中观:首倡纯办公概念,提升衡阳市总体办公水平微观:实现物业经济价值最大化,提升开发商品牌美誉度项目概况：财富大厦东临蒸湘大道,北至雁城路,地理位置优越.项目占第4页共13页第3页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共13页地3800M2,总建筑面积为15760M2,容积率为2.77,建筑密度22.5%,绿化率为35.1%,90个车位,总共20层.地处中央商务区(CBD)、中央生活区(CLD)核心区，周边配套完善.项目SWTO分析：主要优势：１．位置：地处两条城市主干道交叉处，交通便利，地理位置佳２．配套：周边银行，医院，休闲娱乐，酒店宾馆，车站，超市配套一应俱全。３．景观资源：位于莲湖广场斜对面，景观资源得天独厚４．产品规划设计：超大、弧型观景飘窗，蓝色的幕墙、极具现代感的材质，高绿化，演绎现代风格简约之美丽，顶层平台花园主要劣势：第5页共13页第4页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共13页１．规模：规模偏小，不利于大规模推广，不利于开发商品牌的塑造２．价格：单价偏高，市场接受度低３．工程进度:期楼销售,缺乏安全感机会：１．经济环境：经济持续增长，房地产价格持续稳步上涨，商业物业销售状况良好２．定位：定位于市场空白，成为衡阳市首座顺应时代潮流的纯写字楼３．市场预期：周边鸿运数码广场商务公寓销售状况火暴，写字楼市场预期良好。威胁:１．第一个纯写字楼物业，是机遇也是风险２．人均收入低，写字楼投资市场能力有限３．其他商务公寓提前进入市场，进一步挤占市场空间第6页共13页第5页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共13页4.国家宏观政策调控,加大对开发公司资金,以及对销售价格的控制针对劣势问题的解决:1.加大对公司形象的包装,提升公司品牌形象2.采用价格组合策略,同时提供银行按揭3.对楼盘外围进行包装,树立工程进度牌,树立消费者对楼盘的信心.第一写字楼方案目标客户群分析：作为写字楼物业,并且是衡阳首倡纯办公空间的概念楼盘,...
