生态水城·澜岸2015年营销思路及一季度营销方案生态水城项目营销策划部项目货值估算澜岸组团住宅：138310m2,总产值：4.14亿元澜岸组团商业：14099m2,总产值：1.4亿元可售车位880个5万/个0.44亿元整体总产值：5.98亿元（以上数据按照住宅3000元/㎡。商业10000元/㎡，均价计算）。水城国际3期存量住宅：0.14亿商业：1.19亿合计：1.32亿元澜岸整体去化安排时间2014201520162017合计住宅销售金额（亿元）0.41.71.30.744.14供应面积（万平）29.82013.8去化面积（万平）1.26.74.51.413.8商业销售金额（亿元）00.30.70.41.4供应面积（万平）1.4去化面积（万平）0.30.70.4车位销售金额（亿元）0.220.220.44供应面积（个）880去化面积（个）440440生态水城·澜案部分开发及销售节奏安排2015年整体目标描述新签约销售：生态水城（商业+存量住房）1亿（住1400万，商8600万）生态水城·澜岸（住宅）1.7亿（商业）0.3亿住宅：5.7万平单价：3000元根据现有产品计算套均4#、5#套均24万，其余套均29万，按照4#、5#去化80%。2015需要去化610套。生态水城·澜岸123456789101112合计销售金额1001002001202809090902801202802502回款金额80802408080240808024080240801.6生态水城销售金额1010101010101030028025050501回款金额688810101022021020030307500住宅部分去化速度计划销售套数（澜岸+存1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月61050506040100303030100404040单位：万元2015各阶段指标分解合计销售金额3亿元，合计回款金额2.35亿元。生态水城存量住宅本年度完成100%清盘。生态水城，商业部分，招商完成40%，进入推广阶段可排号，招商完成80%进行销售。2015供货及开发节奏需求参考水城三期交房前去化率，2015年去化货值应为整体供货量的60%。2015年需要6.7万平米/0.6=11.16万平米库存：3.13万平2015年需要加推8.03万平2015年施工安排建议三批次三批次二批次4月达到预售条件三批次二批次二批次二批次三批次在售在售三批次9月达到预售条件二批次二批次在售在售2015年整体营销节点安排内容节点样板间开放2月二批次4月加推4月三批次9月加推9月11月加推商业11月强销期2015.2-2015.5持续期2015.5-2015.10样板间开放仪式4月加推6#、7#9月加推3#13#22015年营销重点快速走量全年去化610套，月均51套。为实现溢价做好铺垫准备逐步实现价格的攀升，重塑大盘形象，为后期地块的改善产品做好铺垫。问题及现状生态水城做为已经开发了多年的项目，面对激烈的市场竞争和变化巨大的营销环境，要取得成功必须要面对现阶段客观问题，并一一解决，找到生态水城的清晰的出路方有可能实现我们的目标。战略问题缺乏清晰的定位开发节奏不明确项目开发整体性欠缺科学合理的明确目标营销问题整体推广调性混乱销售中心陈旧示范区展示面差销售道具缺乏没有样板间团队问题销售团队专业度欠缺策划板块新团队缺少市场和产品认知没有过硬的前期物业团队缺少专业广告公司、顾问公司的支持。诸多战略问题，非一时可以解决，团队目前情况也不支撑大策略的研究，本方案主要针对传统年前返乡旺季，进行针对性解决问题，以快落地、合理费用为原则进行制定，最大程度解决当下问题。年前主要解决的问题：重新梳理大盘的推广定位完成能够整改并强化的现场及项目包装通过有效渠道和推广吸引尽可能多的购房者项目现场展示包装整改项目任务指标分解销售策略营销推广计划费用预算Part1项目现场展示包装整改生态水城整体形象定位：物理定位：三岛四湖，600亩亲水生态住区Slogan：一生之城、乐享之城。澜岸定位：一湖双公园水岸华府销售说辞：千亩大盘、18万平米中大型生态居住区Logo：清凤集团、现代地产、现代、生态水城、生态水城·澜岸缺乏整盘意识，关键信息矛盾，品牌线使用不清晰。·重新梳理形象定位弱化现代地产，强化清凤集团。整盘概念统一，全盘定位沿用始终。生态水城澜岸千亩岛居大城现场目前存在的问题整体推广调性混乱销售中心陈旧示范区展示面差销售道具缺乏没有样板间物业服务不规范项目现场的包装整改购房过程即体验营销，旨在通过刺激客户感官，通过现场感受建...
