第1页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共31页北京物业管理纠纷与政府政策行为研究——北京市哲学社会科学规划项目项目负责人：北京市社会科学院经济研究所丁军目录一、问题的提出二、物业管理体制的沿革分析1、物业管理体制的变迁及特征分析2、对北京市人民政府第21号令《北京市居住小区管理办法》的反思3、对试行《北京市物业管理实施细则》的政策建议三、物业管理纠纷的利益冲突与政策行为分析1、物业纠纷的利益冲突表现方式2、问题物业公司对业主权利的干预方式3、物业纠纷，孰之过？四、业主委员会成立难的现状与政策行为分析1、业主委员会成立难的现状不可能实现社区的和谐经济自治2、业主委员会成立难的政策行为分析第2页共31页第1页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共31页3、破解业主委员会成立难的政策建议五、业主委员会自身存在的问题与制度创新1、业主委员会的产生是住宅商品化和业主共有财产经济自治的必然要求2、业主委员会在实践中自身存在的问题及原因分析3、业主委员会组织制度的探索与创新一、问题的提出随着国有住宅房产的逐渐退出和住房体制的市场化改革，中国的商品住宅建设和发展异军突起，商品住宅已成为我国住宅市场的主体。北京作为我国的首善之区率先走在了中国住宅商品化改革前列，商品住宅社区已日渐成为城市居民居住的主体社会群落。住房体制转轨的初步成功表明：正是国家对居民住宅物业产权在政策和法律上的明确界定、承认和保护，并获得了广大潜在购买者的认同和支持，才使住宅商品化改革有了巨大的市场需求基础，从而有效解决了居民住房长期短缺、国家财政不堪重负的长期困扰政府的难题。然而，我们应当清醒地看到，作为住房体制的重要组成部分——物业管理体制的改革仍任重而道远。作为住宅产权的延伸——物业服务选择权、物业管理决策权、物业服务知情权、物业服务评价话语权、物业服务监督权等产权人的基本经济权利在具体的实施过程中却难以真正落实。由此产生、并不断积累的一系列经济、社会、司法、乃至政治问题日益逼近人们的心理承受底线，并日渐转化和积聚为人们对政府行政行为的不满。如任其发展，势必将断送住宅市场化改革的成果，影响首都的社会安定和政治稳定，并有可能造成政府、社区经济自治和物业管理行业三输的局面。笔者2007年在对北京市国土资源与房管局居住小区管理办公室进行的开题调研中获悉，目前北京市共有3947家物业管理公司，其中将近40%的物业管理公司尚未取得资质等级，即1586家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行“物业管理”。作为首都，北京理应作为城市社区文明的排头兵；尽管与上海、深圳相比，北京商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业管理公司数量位居前列，然而，中国消费者协会信息网提供的北京、上海和深圳城市之间的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差服务收费之高，同样亦为三大城市之首。第3页共31页第2页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共31页来自2007年中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。北京大约有将近4000家居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。中国人民大学“北京市物业管理”课题组对北京70个居民小区的调研结果更是令人震惊：业主与物业管理公司发生过严重纠纷的小区占到了80%！产生肢体冲突和暴力冲突的占37%（不包括受到的威胁和恫吓），这些纠纷中“导火索”是因为业主共用财产被严重侵犯和剥夺的占60%。因此，本课题组开展“北京物业管理纠纷与政府政策行为研究”，旨在为北京市政府的物业管理政策的制定和科学决策提供一个较为系统的参照系。随着商品化住宅市场的确立，如何与时俱进地调整和改革与市场经济不相适应的物业管理体制，对构建首都以法治市的社区管理体系，为全国树立一个良好的社区精神文明形象，维护北京住宅房地产经济健康、持续、全面地发展，保障首都的社会安定和政治稳定，有着重要的现实意义。二、物业管理...
