政协委员+三改一拆+城中村改造建议城中村改造是“三改一拆”的一项重要工作，XX市委、市政府高度重视城中村改造工作，把安置房建设作为切实提升改善民生、加快城市化进程的重要工作内容。近年来，我市在对城中村改造及拆迁安置房建设中已取得了较好的成效，但是，城中村改造是个极其复杂的系统工程，涉及土地的转制、村民的安置、集体资产的处置、安置房建设等问题，这些问题与村民的实际利益交织在一起，问题复杂，在改造与建设中仍然存在一些亟待破解的问题。城中村改造的困难与问题一、资金压力大。这是改造的难题，城中村改造需要大量的改造资金。城中村现在建筑密度大，容积率高，农户房屋建筑面积大，使城中村改造的拆迁成本较高。近年来以萧XX县区的农户为例，赔偿基本达到200万元/户，城中村改造投资基本都在二十个亿以上，大量的改造资金造成融资困难，压力大。二、征迁难度大。城中村房屋出租能使农户获得较为可观而且稳定的收入，改造后农户拆迁安置入住多高层住宅，就失去了其收入的主要来源，一定程度上影响着农户的改造积极性；同时，受当前征迁政策的影响，一部分征迁户在改造后享受不到安置面积，征迁难度大，容易成为钉子户，以至造成安置房建设、土地出让周期拉长，加大了融资成本，影响了改造进程与村民安置。三、安置周期长。安置房建设最理想的模式是以房等人，但目前房屋征迁上基本上在原地安置。这样，一般征迁要化去一年时间，安置房建设项目立项到分配入住，多层住宅需要三年时间以上，高层住宅需要五年时间左右，这里还不包括设计审批中遇到的问题和交地中遇到钉子户等影响因素。农户在外过渡的征迁农户多，时间长，影响了生活质量，一定程度上又增加了不稳定因素，易引发较多的社会管理问题，同时安置过渡费超过24个月要加倍发放，增加了改造成本。四、安置房建设标准多样。目前，安置房建设主体多元，有政府部门的，镇街的，国有企业的，村自主的等如现较多的为城投集团、水务集团、XX县区建设公司和村级置业公司开发第1页共4页的，这种建设主体多元，建设模式多样所采用的代建制，由于设计不统一，用材不统一，成本不统一，质量不统一，已经产生和潜在的矛盾问题不少，影响安置房建设进程。五、项目代建单位参差不齐。目前，除前些年采用的bt模式外，因bt成本高，近年来安置房建设多采用代建制，但代建收费基本是建安成本的3%，费用也不低，且对项目建设的管理上参差不齐，在成本控制上，在方案优化上，在施工过程中，没有能真正起到代建单位应有的代建管理能力。六、安置房建设变更较多。安置房建设时间紧，基本在拆迁区块建设为主。施工图一二个月就要完成，在设计图纸还不十分完善的情况下，匆忙进行招标施工。在具体的建设中，不尽详细的图纸导致变更多金额大。目前，又因没有统一建设标准，各拆迁户在建设用材、标准等方面提出共同要求和较高标准，导致产生施工变更。同时缺乏职能管理，面对内容繁多的各类工程变更，对于工程建设项目的变更的受理、评估和确认以及变更工程量的计量和变更价款的商定都缺乏规范明确的组织职责、岗位职责和处理程序。对策与建议一、多措并举，积极筹措资金。当前最可行的办法还是要通过盘活土地，提高土地利用率，改变土地利用结构，围绕土地出让，做好“以地货款、货款做地、出让还货”的基本思路。应当加大城乡统筹规划，城中村改造要注重以重大项目为依托，带动城中村周边地区的城市基础设施配套建设，对出让土地以及周边环境进行设计包装，做优环境，先做环境再出让土地，优地优价，提升土地价值，同时强化土地招商，打破区域界限，引入知名大企业，提升开发档次，实现滚动开发。对于目前正在建设中的城中村改造项目，要进一步加快拆迁步伐和腾房交地时间，尽快出让，及时回笼资金。二、因地制宜，高起点做好规划。规划是城中村建设和发展的灵魂，是城中村改造和管理的重要依据。充分发挥规划的先导作用，因地制宜定规划，积极寻求规划改造与地域特色的最佳结合点。高起点、高标准地完善公用设施、环境规划和空间设计，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，促进城中村改造与城市整体功能的融合。城中村...
