第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共10页中国房地产业环境分析品牌研究部严士平产业环境从根本上可划分为产业需求环境与产业供给环境两大方面。房地产需求就等于有购买能力且有购买意愿的消费者数量，这与国家政策导向、经济增长状况、城市化进程、阶层结构变迁、现在的居住现状与消费者认为自己可达至的居住理想的差异等几大因素密切相关；而供给则由一段时期的政府行为及厂商行为共同决定。因此，对如上所述的影响需求与供给的几个重大关键因素的分析，可比较简明的阐述目前及今后较长时期房地产运营的产业环境。一、产业周期需求因素与供给因素的各自运转和相互作用，使房地产业呈现显著的周期性变化。对这种周期产生的内在原因的理解与把握，对房地产商提前调整自己的开发节奏、果断进行投资决策、寻求收益最大化、以及化解隐藏的经营风险都有着较大的帮助。任何一个城市在任一个时点的房地产的运行态势，都是由房地产运行的三个周期——生命周期、商业周期与涨落周期共同作用、相互叠加的结果。这表明，一个城市的房地产市场在某一阶段所处的状态，不仅与大的社会背景、宏观经济密切相关，还与局部供给、地方政策紧密相连。1、生命周期根据市场演进理论，整体产品市场的演进可以划分为四个阶段：出现阶段、成长阶段、成熟阶段及衰退阶段，阶段的划分与产品生命周期理论比较相似，但推动周期变换的动力极不相同：技术创新促使市场裂变并重新分割；顾客群的渗透决定市场生命的长短；消费者的收入水平决定不同阶段到来的时机。就一个城市整体房地产市场的发育过程来看，市场演进理论同样适用，但市场所处的阶段主要由消费者的收入水平和顾客群的渗透率来决定，住宅市场的演进与其所在城市的经济发展水平和人口增长状况密切相关。随着一个城市经济的快速增长，就业总量和中产阶层的数量都急剧增加，从而导致一个城市房地产市场的发育开始和快速成长；而当城市人口和阶层开始固化，房地产市场主要依赖于中上阶层的二次置业时，市场的总需求就由成熟而逐步衰退。图1为世界银行在全球范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出一个城市房地产市场大致的发育轨迹：高收入层以享受为目的追求启动了一个城市的房地产市场，而后是高中低不同档次消费群置业需求的全面展开促使了一个城市房地产市场的快速成长与成熟，之后又随着消费人群的逐步缩小而步入衰退期。第2页共10页第1页共10页新增住宅需求量编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共10页3006-8001300800013000人均GDP($)起步高速稳定增长平稳期衰退期生命周期图1住宅市场生命周期图图2为我国住宅市场从1992年开始市场化进程以来各年的销量，将1992~2001年住宅的增长曲线与房地产市场的整体生命曲线相比，可以看出，目前我国房地产市场从整体上刚处于其生命周期中的成长初期（见图1），还有漫长的成长与成熟期要走，当然，具体到每个城市则略有差异。因此，说房地产业是国民经济发展中的朝阳产业，丝毫不为过分。图2：我国住宅历年销量导致中国房地产市场产生巨大的增长空间，不仅仅是目前中国经济在世界经济一枝独秀的高速增长所致，更重要的还在于中国才刚刚开始的城市化进程的这一大背景。人口从经济低增长区向高增长区转移，以及相对发达城市内中产阶层的开始成型，创造了一线、二线甚至三线城市房地产市场的巨大需求，整个中国和经济相对发达城市的房地产市场的成长周期也因长期的人口城市化进程而被拉长。城市化是推动中国房地产市场最深层次的动力。2、商业周期房地产市场各年的实际需求轨迹并不会如图1所示的那样光滑柔顺，图中生命曲线实际上是实际需求的长期趋势线，实际的需求是围绕这一长期趋势线波动起伏。一个时间段的波动是受经济的商业周期变换所致。当经济快速增长时，消费者的实际收入在增长的同时，对未来的收入预期也会过高估计，市场交投两旺，使需求背离正常的增长轨迹而被拉高，并诱发消费超前与投资过热的泡沫现象，为下阶段发展埋下隐患；而一旦经济发展按其固有的商业周...
