第1页共42页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共42页产业地产100讲(1)：产业地产的前世、今生与未来18世纪从英国发起的技术革命是人类发展史上的一次巨大革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。这场革命是以工作机的诞生开始的，以蒸汽机作为动力机被广泛使用为标志的。这一次技术革命和与之相关的社会关系的变革，被称为第一次工业革命或者产业革命。工业革命使工厂制代替了手工工场，用机器代替了手工劳动，随着工厂的不断增多、组合、分化，工厂聚集区开始出现，于是我们今天关于产业地产的故事就拉开了序幕。前世：工业园区发展沿革经过二战洗礼的西方国家，百废待兴，在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们开始注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，对工厂聚集区的规划建设进行了优化，逐渐形成了适度远离城市的工业园区发展模式。各国对此有不一样的称呼习惯，比如在英国称为“企业区”，在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在大陆则多数称为“工业园区”、或“工业区”。我们国家的工业园区发展，真正意义上的时间应该从改革开放之初算起。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为制造基地，推动国家经济快速发展。随着改革开放的不断深入，西部大开发战略实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。今生：产业地产发展现状从原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济发展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区发展有巨大的内生动力。如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉及、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入全所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。由于产业地产项目开发周期长、资金投入大，产业招商、专业园区运营服务与原有的住宅或商业房地产有本质上的差别，对投资商来说将是个极大的挑战。一线城市面临产业升级、三旧改造。得益于改革开放的红利，北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进行中。原来的工业区、旧厂房正在进行升级改造、重新调整产业结构，引入生产服务性企业、拓展高新技术产业。第2页共42页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共42页全国各地园区面临着普遍性的招商难题。招商决定项目成败。产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。造成招商难的原因很多，包括定位失误、产品不合理、招商策略、招商渠道局限、推广不力、招商团队能力不强等。未来：产业地产发展趋势1、产业新城与“小而美”并行发展以华夏幸福为代表的“产业新城”开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”项目。相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建设“小而美”的特色主题产业园更是一条适合的道路。2、园区智慧化在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进...
