上海市房地产市场的市场定位报告（推荐doc118）VIP免费

第1页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共146页上海市房地产市场的市场定位报告一、上海地产宏观市场特点1、概况2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地第2页共146页第1页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共146页房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱产业地位仍在凸显。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。第3页共146页第2页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共146页2、供求关系的转变不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果已经明显。国家统计局2005年前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。其中一季度上涨幅度是12.5％，二季度涨幅是10.1％，而三季度涨幅是8.8％。去年全国房价的涨幅却在14％至15％之间。素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。第4页共146页第3页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共146页上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。第5页共146页第4页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共146页3、上海商用地产场市场概况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的办公楼、酒店式公寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空第6页共146页第5页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共146页置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，今年上海上述物业的租金上涨率已经达到了近20%，不能不说是一个奇迹。据有关数据显示，除了各类甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅外，其他类型的概念物业如：SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市场追宠，也因此，市场上出第7页共146页第6页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共146页现了不少上述类型的产品面市，实际反响也相当不错。特别是经过今年的房产新政的考验，人们发现上述物业的抗跌性也明显高于纯住宅的项目，当然，其对地段的要求相对苛刻。从这部分物业业主的构成看，主要是一些从事贸易、高科技，咨询，金融保险类公司或从业人员明显较优，这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加，其市场需求第8页共146页第7页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共146页量也会明显放大。4、上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因一些突发因素而嘎然而止的。在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。如此惊第9页共146页第8页共146页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学...