第1页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共28页第四章城市房地产权属及其管理法律制度张敏、张秀云、张玉洁第2页共28页第1页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共28页周仕秀、赵婷第四章城市房地产权属及其管理法律制度（3学时）教学目标：通过学习本章，了解城市公有房屋和私有房屋管理的要求，掌握房屋所有权、土地使用权、住房部分产权和房地产相邻权等相关概念和内容，掌握城市房地产权属登记的功能、效率，房产权属登记和地产权属登记的做法。本章重点：房屋所有权；土地使用权；房地产相邻权；房地产权属登记；城市房屋管理本章难点：住房部分产权；房地产权属登记讲授内容：第一节城市房地产权属关系（1学时）第3页共28页第2页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共28页一、房地产所有权(一)房屋所有权1．房屋所有权的概念房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以排除他人对于其财产违背共意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。房屋属于建筑物，是土地的定作物，它虽然附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来说，房屋与土地可以分别归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必然附着于土地，因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系，这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系，即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的；反过来，房屋所有权的变更或丧失，也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。应注意者，由于我国土地只归国家或集体所有，且其所有权不能流通，因此房屋与土地的关系主要体现为房屋所有权与土地使用权的关系。房屋所有权是占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，房屋所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。取得房屋所有权的来源有：依法新建的房屋添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；继承或受遗赠的房屋。房屋所有权是区分使用权的一个概念。它表示所有者不仅具有使用权外还具有支配的权利、可以自由的买卖，处置、是房屋的最高权限，一般商品居住房具有的权限。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。第4页共28页第3页共28页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共28页房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿2．在我国，房屋所有权的形式主要表现为以下几种形态：①国家房屋所有权，又称为公房所有权，即国家对房屋拥有的所有权；②法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所...
