第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。答案：错误。解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3、存量房地产买卖。国家（出让土地）---甲（转让国有土地）--乙（开发房屋出售）---丙（出售存量房）---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。注意：转让和出让不同。标准之三：转让房地产是否取得收入。（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：有关事项是否属于征税范围1.继承、继承不征（无收入）。赠与公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。防止纳税人逃税。2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征（无权属转移）；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，应征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的应征；个人之间互换自有居住用住房免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，免征；将投资联营房地产再转让，应征。2011年新增：但投资、联营的企业属于从事房地产开发的企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。（目的：防止避税）6.合作建房建成后按比例分房自用，免征；建成后转让，应征。7.企业兼免征并转让房地产8.代建房不征（无权属转移），实际为提供建筑劳务。9.房地产重新评估不征（权属未转移）06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。第三节税率（要求记忆）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值额1800=收入5000-扣除项目金额32001800/3200-----税率40%应纳税额=增值额*对应的税率应纳税额=增值额全额*对应的最高税率-扣除项目金额*速算扣除系数1800*40%1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（）。计算应纳土地增值税。A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四节应税收入与扣除项目的确定（掌握）一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。包括货币、实物、其他收入。二、扣除项目的确定根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关...
