对房地产业发展的思考近年来，随着XX市城市化进程加快，房地产业得到了快速的发展，其建设规模、投资总量都有明显增长，对于拉动国民经济起到了重要作用。但是，在行业整体趋好的情况下，也存在一些问题，制约了房地产业的进一步发展。本文对此作了一些剖析，并提出相关建议。一、存在的主要问题1.房地产开发效率不高，企业投资意愿不强烈。从反映房地产投入与产出的效益指标来看，2004年全市商品房销售额为13.79亿元，房地产开发投资额为16.16亿元，商品房销售投资比为85.33%；2005年商品房销售额为18.75亿元，房地产开发投资额为20.53亿元，商品房销售投资比为91.33%，同比上升6个百分点。尽管比值较上年有了上升，但是比值仍然小于1，说明房地产开发的效率总体不高，存在较大比重的空置。从反映投资结构是否合理的基础性指标，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例来看，2004年全市房地产开发投资额为16.16亿元，全社会固定资产投资额为115.05亿元，房地产开发投资额占固定资产投资比重为14.05%；2005年房地产开发投资额为20.53亿元，全社会固定资产投资额为140.02亿元，房地产开发投资额占固定资产投资比重为14.66%，同比仅上升0.61个百分点。在发达国家，全社会固定资产投资中房地产投资一般占20％－25％，考虑到我市经济发展的所处阶段以及正处于城市化进程之中，和全国房地产业行业较为景气的大环境下，比例甚至可以更高，故现阶段14.66%的水平则显得相对较低了。2.市场预期信心不足，未来房屋供应并不充足。新开工面积是反映1-2年后预售供应量和2-3年后现房供应量的重要指标。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。2004年全市商品房新开工面积为209.79万平方米，施工面积为366.63万平方米，商品房新开工面积占施工面积的比例为57.22%；2005年商品房新开工面积为249.11万平方米，施工面积为436.34万平方米，第1页共4页商品房新开工面积占施工面积的比例为57.09%，同比下降0.13个百分点。再从施工面积与竣工面积的倍数比来看，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，故施工面积反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。2004年全市商品房施工面积为366.63万平方米，竣工面积为152.41万平方米，商品房施工面积是竣工面积的2.41倍；2005年商品房施工面积为436.34万平方米，竣工面积为226.88万平方米，商品房施工面积是竣工面积的1.92倍，比2004年下降20.33%。以上情况表明，由于缺乏对市场预期的信心，现阶段我市房地产开发并不充分，这有可能影响未来全市房地产的增量供应。3.价格偏高，商品房空置率较高，尤以营业用房最为突出。2003年全市商品房销售价格为1074元/平方米，2004年为1091元/平方米，2005年为1122元/平方米，分别上涨了13.5%、1.6%、2.8%，而同期cpi（物价指数）上涨幅度分别是2.3、2.3、-4.5点，可以看出仅有2004年商品房销售价格涨幅略低于同期市场物价涨幅，2003年房价涨幅超过市场物价涨幅11.2个百分点，2005年在市场物价普遍有所下降的情况下，房价仍在逆势上涨。在购买力没有显著增加的情况下，价格偏高必然导致商品房的滞销。2004年，商品房空置面积为60.73万平方米，2002年至2004年新建商品住宅竣工面积为449.67万平方米，新建商品房空置率为13.51%；2005年，商品房空置面积为97.56万平方米，2003年至2005年新建商品房竣工面积为533.90万平方米，新建商品房空置率为18.27%，同比上升4.76个百分点。可以看出，商品房价格在2003年飙升后，保持高位运行态势，这也是近几年商品房空置面积不断增长的主要原因。而从我们对房地产企业的走访调查来看，大多数企业表示，目前空置的商品房中以营业用房为主，住宅空置率并不很高，整个住宅市场还是保持一个不温不火的水平。4.房地产企业运营效率不高。首先是企业费用压力较大。2005年，全市房地产企业产生销售费用4974万元，销售费用比率为2.99%；财务费用4329万元，财务费用比率为2.69%；管第2页共4页理费用为8591万元，管理费用比率达到了5.16%，三项费用合计达到了1.79亿元，占了主营业务收入的10....
