基于成分数据的中国房地产资金来源结构变化趋势预测关键词：成分数据房地产资金来源结构一、问题的提出区别于其他行业，房地产行业资金在使用和供求上存在一系列特殊的矛盾：第一，投入的巨大性与投资者自有资金有限性的矛盾。房地产项目的资金投入量都很大，从几百万、几千万、甚至上亿元不等，而一般投资者的自有资金很难支撑。第二，投入的集中性与资金来源分散性的矛盾，房地产的资金投入往往是非常集中的，而资金来源却很分散，一般开发者需要利用自有资金、银行资金，以及其他资金来源渠道，这与资金投入的集中性产生了矛盾。第三，房地产投资资金的固定性、长期性与资金流动性的矛盾。房地产具有不可移动性，决定了资本一旦进入房地产，流动性和变现性就受到一定限制，尽管房地产资金的供给和使用存在很多不可调和的矛盾，但房地产业的主要产品——住房却是社会必需品，其需求量很大，建立顺畅的房地产投融资渠道就十分必要。掌握房地产投资资金来源状况是进行宏观调控的前提。因此，本文立足于1997-20XX年的中国房地产资金来源的历史数据，分析了中国房地产资金来源结构历史演变趋势和特征，以及现状反映的问题，并预测了资金来源结构未来的发展趋势，根据这一预测提出了深化宏观调控，改善中国房地产资金结构，规避系统性风险的政策建议。二、房地产资金来源的主要渠道根据我国现行统计制度，房地产资金来源是按房地产项目来进行统计的，分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。(见表1)1、国家预算内资金(国家和地方财政拨款)。在计划体制下，国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成资本金。由于住房是社会必需品，其性质带有一定的保障性因此住房的投资主体包括政府，在国外，政府资金在住房市场的运用，一是政府直接投资建设公共住房或给予建设者补贴，二是政府对于低收入需求者直接提供购买或租用房屋的补贴。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有增加财政投入用作资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入但根据现行的统计制度，地方政府在经济适用房建设中的土地出让金的减免等并未统计入住房建设资金中，因而形成政府投入的低估。2、国内贷款(面向开发商的贷款)。房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括：流动资金贷款，主要用于补充为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金：开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款；房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。3、债券(债券)。房地产债券自20XX年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。5、自筹资金。自筹资金主要指自有资金。包括：(1)内部资金：指暂时没有利用或没有充分利用的资金，包括公积金、未分配利润等；(2)其他资金：包括间联营、入股、债券及各种商业信用，既有长期的、稳定的联合，又有短期的、临时的融通；(3)职工和民间资金：指本职工和城乡居民手中暂时或者较长时期内闲置的资金通过投资的渠道成为房地产开发的资金来源；(4)发行股票。6、其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发通过预售房地产品，提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。这些非银行金融机构，有的直接开展存、放款业务，有的为融资结算提供服务。1、从总体规模上，1997-20XX年，我国房地产业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是20XX年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。4、我国现行的房地产资金投入统计制度需要进一步调整。比如，外资表面上比重呈下降趋势，但实际上外资以更加隐蔽的形式和渠道参与房地产，可能形成大量的统计误差，再如，由于经济适用房和廉租房的建设中政策减免和补贴部分的...
