花园城商业街商铺定价及销售策略方案》花园城项目组营销部2012年5月21日东莞房地产开发有限公司2东莞房地产开发有限公司3购买后以出租或转手出售方式赚取收益。该类投资者以一次性付款或按揭贷款形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的，对租金回报率较感兴趣，且具有较高的风险意识。该类客户适合于商业运营成熟期，带租约出售阶段。根据客户群分析，得出销售策略及销售定价方向。如下：东莞房地产开发有限公司4项目名称项目区位现均价万元/平租金承租率商铺面积备注元/平米平米侨苑山庄东城区银珠街1.3~1.840-6080%//蔚蓝星湖东城区只租不卖30-3560%/不可做2层盈彩美地东城区东宝路与莞龙路交界0.9~1.225-3045%80具备餐饮条件，可改至2层新世纪星城东城区1.354020%120不具备餐饮条件，可改至2层庆峰花园东城区1.235-50/100以上部分商铺可做2层769万江区1//80具备餐饮条件，可改至2层精英世家南城1.7//40~120层高5.9米宏远第一城南城0.9~1.830-50/40~120层高6.5米注：本表及数据由招商部提供；2、花园城过往商铺成交价格-序口亠认购日期购买人购买铺位编号建筑面积m2合冋成交价返租截止日期备注总金额（元）单价：元/m'12009-4-22C1-C15栋20号商铺102.43856,9128,366无22009-8-26C1-C15栋15号商铺134.781.137.1578,4372012-9-30三年返租32009-8-26C1-C15栋16号商铺143.761.178.5668,1982012-9-30三年返租42009-11-5C1-C15栋06号商铺106.32948,0678,9172013-3-6三年返租52009-12-6C1-C15栋17号商铺145.561,217,2448,3622013-3-5三年返租62009-12-17C1-C15栋22号商铺165.911,462,4998,8152013-5-1三年返租72010-3-8C1-C15栋02号商铺179.111,656,4699,2482013-6-6三年返租82010-3-11C1-C15栋05号商铺99.11901,2649,0942013-6-7三年返租92010-3-11C1-C15栋01号商铺151.371,392,4929,1992013-5-26三年返租102010-4-14A13-A17栋12号商铺147.121,367,39,2942013-6-30三年返租112010-6-1A13-A17栋03号商铺158.881,444,7079,0932013-7-4三年返租122010-9-13A13-A17栋01号商铺142.621,298,9989,1082013-10-13三年返租132010-9-21C1-C15栋11号商铺143.761,244,8088,6592013-11-12三年返租合计13间1820.7316,106,515&846注:本表由销售部提供后整理；四、花园城商铺定价方法1、花园城商业街各区位价值权重对比东莞房地产开发有限公司52、花园城商业街各区方位各区位价值权重权重比例四季大道商铺权重比例系数一级二级三级四级五级A区B区C区D区E区合计最佳佳一般差最差A1A2A3一、区域位置25%22%16%12%8%25%12%22%25%16%22%22%144%二、商铺结构15%13%10%7%5%15%7%10%10%10%15%10%76%三'商业氛围15%13%10%7%5%15%7%15%13%10%10%10%80%四、可视性10%9%7%5%3%9%7%9%9%10%10%9%62%五、邻铺及配套10%9%7%5%3%7%5%9%7%7%7%9%48%六、周边环境10%9%7%5%3%7%7%7%7%7%9%10%51%七'交通可达性7%6%5%3%2%7%6%5%6%7%6%6%43%八'商铺通用性8%7%5%4%2%7%5%5%8%8%7%7%48%合计100%88%65%48%30%0.910.560.810.840.740.850.825.52备注：1、本表是根据四季大道商铺“现状”进行评分；“现状”指A区、B区、C区；D区及E区则视为地面铺砖完成，东门入口开放状态;2、四季大道各区权重平均分值系数为79%,以平均分值系数为市场价格参考值，则可以得出目前各区平均市场价格；注：本图业态有所调整，仅表示各区方位示意使用。3、花园城各区域未来商铺价值点判析DEBA3CA1A2东莞房地产开发有限公司6各区位权重未来商铺价值点难易程度受益区域备注一、区域位置1、R2轻轨线路预计2014年开通；3年时间整体政府2、下桥水果批发市场违章整顿；时间C区政府3、片区土地稀缺升值；时间整体城市经营二、商铺结构三'商业氛围1、苹果公社、花园城、半山湖三盘联动；时间与投资A1区、A2区2-3年时间2、商铺外立面整改；相对容易整体项目公司3、休闲设施增加；容易整体项目公司四、可视性1、园林整改（广场、东入口、南入口）；相对容易B区、E区、A2区项目公司五、邻铺及配套1、品牌店布点招商；优惠政策支持本区域项目公司六、周边环境1、片区环境整改；有一定难度整体政府出面，项目出资七'交通可达性1、规划道路开通；有一...
