营销推广方案世纪龙城即将蓄势进入彭场市场，市场内部现有格兰御景园、富苑名居、易居尚城、冠城豪庭、金色华府、新发大厦等。可以说，彭场市场竞争非常激烈，房地产市场处于僧多粥少的局面！在这样的市场环境下，我们该如何入市，与其他项目竞争呢？背景2013年市场现状——不了解市场，就是打一场没有目的的战争彭场镇地处仙桃东南，以无纺布产业为主，被评为“中国非织造布制品名镇”。距武汉市中心在1小时左右的全高速公路车程。周边高速路网云集，交通极其便利。常住人口达5.5万。彭场为中国无纺布工业名镇。全镇工业企业218家，从业人员近5万人，年发放职工工资超过了1.5亿元，经济实力强健。市场彭场镇现阶段房地产市场较平稳，2013年5月全镇共去化80套，其中格兰御景园去化21套、金色华府25套，占市场总去化量的57%，其他十个项目只占去化量的43%，可以说彭场市场容量有限，竞争激烈，且对手强大。而彭场购房客户群体较单一，客户数量少，主要为改善型客户，购置100㎡三房以上户型，去化能力有限。本案面临蛋糕小，竟手多的境况，在有限的资源内，我们要抢夺更多客户。要解决这个问题，先看看我们的对手是什么样！竟盘分析小结：通过对周边竟盘的对比分析可以发现，彭场市场存货量充足，市场主力在售户型集中在三房，且绝大部分为多层，除易居尚城、新发大厦为全电梯房外，其余项目所带高层均占比较小，多层住宅为彭场市场的绝对主流。除易居尚城及金色华府外，各大项目推广动作不大。在售情况良好的格兰御景园及金色华府以高端品质感和性价比为主卖点，取得较好销售成绩。项目名称体量业态户型单价绿化率地段评价卖点推广策略竞争强度格兰御景园4万方多层76-130㎡，三房为主1500元/㎡35%优品质高档住宅，滨湖绿色住家墙体强富苑名居10万方多层、小高层、酒店、会所95-142㎡三房1500元/㎡22.6%优性价比、发展趋势、配套无弱易居尚城2.5万方小高层电梯房81-115㎡两、三房1900元/㎡43%良高端、全电梯社区户外、活动弱冠城豪庭10万方高层、多层90-130㎡两、三房1300元/㎡30%良质量不好、地基不好，故主打低价牌无弱金色华府5万方多层、高层97-173㎡三、五房1580元/㎡1700元/㎡34%优多层框架结构、发展、配套特价房、低首付、户外强新发大厦1.2万方电梯房102-129㎡三房160025%优主要针对内部员工进行消化无弱本案特质高端物业安保更到位以上均是本案卖点，但现实情况是，这些卖点与市场其他产品同质化严重，不足以让目标客户在众多选择中，一眼相中本案适宜现阶段市场需求的全三房户型成熟周边配套，便利生活超高性价比，凸显价值纯板式结构，生活更通透竞案VS本案地段上大家大同小异，不存在明显差别。整体市场社区规划、园林规划、配套设施，基本雷同。核心区隔在于户型及价格。多层主流价格在1500左右，最热门户型是100-120三房产品。目标市场分析目标市场分析4、客户置业用途主要是供全家人使用，为改善性住房1、大城市传统淡季6-8月及元月份，为彭场地产市场旺季；2、客户具备极强地缘性，主要集中在彭场周边几个镇5、外地工作，回家置业客户多；3、客户兴奋点集中在需求有品质的居住环境、但又追求性价比6、主要认知渠道为老带新、户外及路过洞察一我们全部产品皆为市场上最受欢迎三房户型。不混搭，也就更纯粹。选择我们这里的人多是考虑父母、子女共同居住，换句话来说，就是典型的家庭置业需求。洞察二所以，广告诉求上可以切入家庭居住角度，从而在市场上产生明显差异化。未来社区规划（物管、设施配套),都可以针对此类客群，营销活动、物料推广都可以有的放矢。定位语：首席三代同堂洋房住区主广告语：备选广告语：家族福祉，由你开启瞧这幸福的一家子——纯粹三房住区，适合三代同堂营销节点排布6月7月8月9月10月11月12月售楼部装修完成售楼部装修完成拿到预售许可拿到预售许可样板间开放样板间开放开盘开盘工程节点工程节点认筹认筹售楼部开放售楼部开放营销节点营销节点售楼部开放活动售楼部开放活动认筹开启活动认筹开启活动开盘活动开盘活动老业主答谢会老业主答谢会归乡置业节归乡置业节配合活动配合活动中秋活动中秋活动营销节点结合项目工程进度进行调整，7...
