胡厚兵2012年5月25日时间8:30业主不可以胡作非为-----业主专有权行使的法律限制2010.10.27一、业主的专有部位界定一、业主的专有部位界定二、专有权行使的界限二、专有权行使的界限三、装饰装修注意事项三、装饰装修注意事项一、业主的专有部分界定作为物业服务人员，在日常工作中当我们遇到业主滥用权利使用物业时，我们有权利也有义务对业主的行为加以制止，但制止的前提是了解业主使用物业的行为哪些是合法的，哪些是违法的。案例原告为19户个人业主及某房产公司，被告为某实业公司。被告系某六层商住楼底层商业用房的所有权人，原告则为该楼二至六层房屋的所有权人。1998年3月，被告装修其底层房屋，准备增建夹层，将填充墙全部拆除，并将地面下挖1米左右，使部分地梁裸露。由此原告与被告引发纠纷。同年6月，被告委托鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层在设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，被告按照鉴定结论的要求进行了整改，并于同年9月再次对增建夹层的新设计方案进行委托鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，相关政府主管部门同意被告按所报图纸进行施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起诉讼。被告有无权利进行施工？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。第七条：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》规定：建筑物承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面等属于住宅的共用部位、非专有部分。根据以上两部规定可知专有部分的界定区分内外部关系界定标准不同：在区分所有权人之间有关建筑物的维护、管理、使用等内部关系上，专有部分是以“最后粉刷表层”为界限的，而在区分所有权人与第三人之间的有关房屋买卖、租赁、投保、纳税等外部关系上则以壁心为界限。业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这一权利的行使不能超过应有的界限，否则就要承担相应的法律责任。案例：原告与被告均系某小区业主，两家房屋相邻，被告居住在原告楼上。双方入住房屋后，被告将其房屋主卧室卫生间南侧的隔断墙改建，向南推移了38厘米，并对其改建后的主卧室卫生间进行了防水处理。原告得知被告的改建行为后诉诸法院，要求被告将隔墙恢复原状，并赔礼道歉，赔偿原告房屋因被告的改建行为造成的返潮起皮损失。二、专有权行使的限制根据前文关于业主专有部分的法律规定可知，卫生间属于业主专有部分，大多数人可能会据此认为既然是我自己的东西，那我有权按照自己的意愿变动，别人无权干涉。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：㈠未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；㈡将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；可见，在物业领域，即使是专有权，业主在行使权利时也不是毫无限制的。法律关于业主专有权行使限制的相关规定：《物权法》第七十一条：...
