第六章房地产产品研发第一节房地产产品研发概述一、房地产产品研发概述以指满足用户的需要及社会的总体利益为出发点,以产品的整体概念为指引,根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点,将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用,研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结构的房地产产品的全过程。它包括研发前的调查、研发、信息反馈评价三个阶段。就具体项目而言，涉及项目整体规划（包括建筑规划与园林规划）、街区功能规划、建筑立面、房型创新设计、配套等方面。二、房地产产品研发与各职能部门的关系三、房地产产品研发的原则和流程（一）原则1.因时因地因人制宜2.充分挖掘潜在价值:现在与未来3.先总后分的原则:整体与局部4.先外后内的原则:5.先分后合的原则:先楼屋\楼层之间的关系6.先专后普的原则（二）流程1.产品调查2.项目定位3.产品规划设计4.产品细节设计第二节产品整体研发一、整体研发概述整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》为依据）：1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰,整体协调有序.2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系统有机街接3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中高层\低层相结合4.绿地与室外环境:不低于30%,用集中和分散的方式5.公共服务设施:6.工程管线布置:供水\雨水\污水\电力\电信\燃气\及供热等管线要配套.7.环境质量保障:大气环境\水环境\和声光热环境应符合规定,并应组织好居住小区环境.二、整体研发内容房地产开发区可能是居住区(或居住小区)、干道及其两侧的沿街地段、工业区、商业区(或步行街)、大型的体育中心和文化娱乐中心、风景旅游区以及科技工业园等,无论是建筑面积还是投资额,居住区占的比例较大.因此，在这里我们主要以住宅的开发为例进行分析。（一）住宅建筑造型的选择一般应考虑以下因素:（1）住宅标准:面积指标和设计标准(应符合国家标准《住宅建筑设计规范》，多种户型和多种面积标准)（2）住宅层数:根据城市规划的总体要求和综合经济效益来考虑考虑用地的经济\建筑造价\施工条件\建筑材料供应\市政工程设施\居民生活水平\居住方便的程度等因素（3）满足户室比的要求:不同人口组成的家庭对住宅的需要（4）因地制宜的原则:考虑所在城市特点和当地居民的生活习惯（5）结合地形节约用地（二）住宅群体平面的组合（1）行列式:条式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和合理间距成排布置的方式（2）周边式:住宅沿街坊或院落周边布置的形式.（3）点群式:点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。（4）混合式:指三种基本形式的结合或变形的组合形式行列式周边式点群式（三）住宅群体空间的组合住宅空间领域是指居民进行户外活动的空间范围，是进行室外空间布局时的一个重要依据。1、一般可分为以下四种：私有空间：住宅私有庭院、阳台或露台半私有空间：住宅单元入口周围的空间半公共空间：住宅组团内的公共绿地和住宅之间的空间公共空间：小区级集中公共绿地、公共建筑活动场地。2、住宅群体空间的组合方式成组成团的组合方式（如点群式）成街成坊的组合方式（如行列式）4、综合布置管线工程城市管线工程种类很多,如何使这些管线工程在空间的安排上、在建造的时间上很好地配合而不发生矛盾，需要城市规划部门加以全面的综合解决。4.3.3整体研发内容5、用地规划住宅小区规划用地包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共绿地。在进行规划是要充分考虑国家、行业的相关政策及各种指标。（见教材133页表格）6、住宅区用地竖向设计竖向设计是指在一块场地上进行垂直于水平面方向的布置和处理.竖向设计是小区纵方向上的一个设计,不光是地面以上的坡面设计,不同高度居民楼的放置(主要是日照间距),不同高度植物的放置(会不会影响正常行车视线或观景视线),整个小区的天际线是否美观等等,还有地下停车场,地下管线的排布等等第三节建筑风格的研发一、建筑风格概述建筑风格是一代人文思想的重要组成部分,作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观.建筑风格的特点：1、地域性：...
