1爱建Ⅳ期涛园海上星写字楼营销策划草案2PART1哈尔滨写字楼市场概述PART2项目分析及定位PART3目标客户分析PART4销售策略PART5推广策略Contents3PART1哈尔滨写字楼市场分析41.1哈尔滨写字楼市场发展阶段Textinhere写字楼开发商及产品共性：哈尔滨写字楼市场处于发展期专业开发商出现，引导市场的发展多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现。出现奥维斯发展大厦、盟科汇等领先标杆项目以哈尔滨经济发展和外界接轨程度而言，哈尔滨的写字楼开发一直处于缓慢上升发展局面。51.2哈尔滨写字楼概况哈尔滨市的写字楼分布具有很强的地域性。绝大部分集中分布在以下区域：分布区域分布范围专业写字楼供应量（租、售）概况南岗中心区哈站-秋林-军工-教化-宣化-花园街、红军街地区22万平方米南岗中心区为哈尔滨的枢纽地带，写字楼多数运行良好，空置率较低。道里中心区经纬街-地段街-友谊路-哈药路-新阳路地区20.7万平方米商业和旅游业的核心，商业客户为主。省政府中心区和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌街地区6.5万平方米南岗、动力、香坊三区的枢纽，政府改制企业较多。租期较长，一般在三到五年之间。开发区南岗集中区赣水路-民航路-鸿翔路-衡山路-珠江路-红旗大街-黄河路地区17.7万平方米高新技术企业的集中区，会展经济的前沿地带。哈尔滨商务办公市场供应总量约100万平米左右，其中专业写字楼供应量为66.47万平米。61.4.哈尔滨写字楼市场总结政府对城市功能区域的规划定位模糊，实际上并未形成真正的CBD中央商务区。早期开发的产品，缺少足够配套设施，或是物业管理与服务水平较低。住宅、底商加之原有政府机关、国企闲置的办公楼，以其低租金成为众多哈尔滨中小企业的办公选择。哈市共有27家写字楼，大部分物业管理标准很低，带有内部配套的仅占48%，配有健身会所，小型超市等相关设施的写字楼仅有4家，租金均在3元（平方米/天）以上，出租率全部在95%以上，可见哈市写字楼商户对高品质的办公环境还是非常认可的。根据2010年1月我司市场调研的数据显示，哈尔滨市写字楼入住率基本保持在98%以上。在2009年度哈尔滨商品房空置率统计中，办公楼空置面积4．7万平方米，同比减少16万平方米。Textinhere调研数据Textinhere写字楼市场潜力巨大，急缺高端的商务办公产品7PART2项目分析82.1项目分析2.1.1项目所在区域分析按照政府规划的长远目标，这一区域将会成为道里区的未来的金融中心和总部基地。而目前现在这一区域内的写字楼很少。政府部门对于道里区的战略定位以“一轴、一区、三核、一带”为统领，建成集商贸、文化旅游、金融和证券新兴服务业等为一体的东部现代商贸中心区。发展总部经济。发展目标：以友谊路、尚志大街总部经济资源为载体，以办公、研发、商务、营销等为主要功能，积极吸引国内外大公司、大集团总部入驻道里区，拓展都市经济新的发展空间，形成两条总部经济带格局。92.1项目分析2.1.2项目简介基础数据：位置：上海路与友谊路交叉口商务办公区：53197.99平米的配套商业：7464.96平米总面积：60662.95平米建筑组成：两栋22层的分体式双子座总套数：304套平均面积：194.99平方米/户停车位：A栋:地上个，地下72个B栋:地上个，地下16个电梯配置：四梯八户，平均两梯一户硬件设施内容说明外立面项目的外立面为铝塑板及玻璃幕墙立面电梯为日立牌电梯，轿厢内设有监视器户门进户门上海多夌牌防盗门供电项目供电为三相电源进户，室内设有插座，开关为品牌面板燃气市政项目供气管道燃气，配有计量表具通讯每户提供三个电话线接口，光纤进楼，符合现代化办公需求。有限电视每户数字电视进户空调每户室外预留有空调机挂位安保小区设有门禁智能管理系统，每户配设楼宇可视对讲内机系统，和室内紧急呼叫按钮。设有停车库管理系统，各个主要出入口设有电视监控系统，周边设有周界报警系统，并且有中央监控中心消防公共部位按消防要求设有火灾自动报警器及喷淋系统。公共部位装修：首层大堂为理石及玻化砖地面，玻化砖装饰墙面，大堂配有精心设计不锈钢信箱。标准层走廊...
