第六节直接资本化法****一、直接资本化法的概念与基本公式直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率(capitalizationrate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：价格年收益资本化率利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：RNOIV式中：V--房地产价值；NOI--房地产未来第一年的净收益；R--资本化率。收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：年收益价格收益乘数利用收益剩数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值=年收益×收益乘数二、几种收益乘数法对不同种类的年收益，收益乘数FA具体有：①毛租金乘数(grossrentmultiplier，GRM)法②潜在毛收入乘数(potentialgrossincomemultiplier，RGIM)法③有效毛收入乘数(effectivegrossincomemultiplier，EGIM)法④净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)法(1)毛租金乘数法•毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”•毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即:房地产价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数法的优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的因计。毛租金乘数法有下列缺点：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。(2)潜在毛收入乘数法•潜在毛收入乘法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即:V=PGI×PGIM•潜在毛收入乘数法考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑地产空置率和运营费用的差异。(3)有效毛收入乘数法•有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法，即:V=EGI×EGIM•有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。•因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。•有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，只适用于做粗略的估价。(4)净收益乘数法•净收益乘数法是将估价以象某一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法，即V=NOI×NIM或:RNOIV二、收益成数和资本化率的求取方法二、收益成数和资本化率的求取方法利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：EGIMNIRR0因为NIR=1-OER所以因为NIR=1-OER所以EGIMOERR10三、资本化率与报酬率的区别和关系三、资本化率与报酬率的区别和关系区别1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。区别1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率。2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用...
