1第五章市场比较法第五章市场比较法•1、市场比较法的概念•2、选择可比实例•3、建立价格可比基础•4、各项修正计算•5、市场比较法运用举例2第一节市场比较法的概念第一节市场比较法的概念1.1市场法的概念又称市场比较法、比例法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。1.2市场法的理论依据替代原理交易实例交易实例AA成交价成交价交易实例交易实例BB成交价成交价委估房地产市场价值委估房地产市场价值交易实例交易实例CC成交成交价价31.3市场法的对象和条件1.适用对象适用于具有交易性的房地产。房地产开发用地•普通商品住宅•高档公寓2.适用条件在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。3.不适用对象（局限范围或缺点）（1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料；（2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。第一节市场比较法的概念第一节市场比较法的概念41.4市场法的操作步骤第一节市场比较法的概念第一节市场比较法的概念•1.搜集交易实例•2.选择可比实例（比较案例房地产）•3.建立价格可比基础•4.进行交易情况修正•5.进行交易日期修正•6.进行房地产状况修正(区域因素和个别因素)•7.求取比准价格52.1选取可比实例的必要性•可比实例：指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。•不是任何交易实例都可以用来参照比较，有些交易实例并不适用，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。第二节选择可比实例第二节选择可比实例62.2选取可比实例的质量要求1.同一地区或同一市场供求范围；2.用途或性质相同或大致相同；3.规模（面积）相当；4.建筑结构相同；5.档次相当；6.权利性质相同；7.交易日期与待估房地产的估价时点应接近；8.比较实例的交易类型应与估价目的吻合；9.成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。第二节选择可比实例第二节选择可比实例72.3建立价格可比基础建立价格可比基础包括五个方面的内容：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础81.统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。[例1]某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础92.统一采用单价：单位面积的价格。•房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。•土地：单位土地面积、楼面地价。注意：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正。第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础103.统一币种和货币单位•通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。•在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“人民币元”第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础114.统一面积内涵•建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积•建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积•套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础125.统一面积单位1公顷＝10000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.0929平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.0929（或×10.764）平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303）第三节建立价格可比基础第三节建立价格可比基础13[例2]•搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成...
