第二阶段作业（第4-5章）一、名词解释房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。二、单项选择1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于(C)A．钢和钢筋混凝土制作B．道桥工程结构C．钢筋混凝土D．混合结构2．计算建筑期利息的工期应按（B）计算。A．合同工期B．额定工期C．协商工期D．实际工期3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B）A．分折法B．打分法C．容积率法D．综合指数法4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是(D)A．经济发展停滞B．部分闲置c．实际收益率下降D．客观收益串下陈5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C）A．用途合理B．维修程序合理c．能获得正常收益D．能获得超常收益6．土地的经济地理位置具有（C）A．价值不确定性B．功能变异性C．可变性D．不可位移性7.影响地产评估的行政因素有（D）A．政治安全程度D．城市化C．治安程度D．城市规划8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为(D)A．明年B．40年C．30年D．50年9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（C）A．材料价格没有大的波动B．预算定额没有调整C．建筑物原工程量是合理的D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（D）A．市场法B．成本法C．剩余法D．收益法11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（D）A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B．国有企业破产或出售C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（B）A．127.70万元B．139.55万元C．150.00万元D．175.00万元13．标定地价是（B）A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格14．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（B）A．土地用途的多样性B．土地经济地理位置的可变性C．土地价值影响因素的多样性D．土地的不可替代性15．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（A）A．6.0％B．6.8％C．7.5％D．8.0％16．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（D）A．185万元B．186万元C．187万元D．189万元17．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（B）A．经验判断法B．售价调整法C．价格指数调整法D．环境成熟度修正法18．对于商业房地产来说，...
